כמו בכל עסקת מקרקעין, תהליך רכישת מגרש, בין אם לצורך השקעה עתידית ובין אם לצורך בניה מיידית, דורש מספר בדיקות מקדימות חשובות.
מהן הבדיקות החשובות שיש לבצע בעת רכישה או מכירה של מגרש מקרקעין וכיצד ליווי משפטי על-ידי עו"ד נדל"ן עשוי לתרום לתהליך?
בדיקות מקדימות בעת רכישת מגרש מקרקעין
ייעוד הקרקע
אחת הבדיקות החשובות בטרם רוכשים מגרש מקרקעין, היא בדיקת ייעוד הקרקע.
מדוע?
הסיבה לחשיבות בדיקת ייעוד הקרקע, היא קיומם של מגרשים אשר לא ניתן לבנות עליהם, לדוגמא: מגרשים המוגדרים כקרקע חקלאית או כקרקע חקלאית בהליכי הפשרה.
יש לזכור, כי גם הליך הפשרה עלול לקחת שנים ארוכות, ועל-פי רוב לא יהיה ניתן להשביח קרקעות מסוג זה.
פוטנציאל הבניה בקרקע הוא נתון מכריע בו יש להתחשב בטרם רוכשים את הקרקע, גם היא מוצעת במחיר אטרקטיבי.
נסח טאבו
נסח הטאבו יאפשר לנו להבין אילו זכויות ניתנות לרכישה בקרקע.
ישנן קרקעות פרטיות, הרשומות כקרקע בבעלות פרטית, הניתנות לרכישה, בעוד שיש קרקעות בהן ניתן לרכוש רק זכות חכירה לתקופה כזו או אחרת.
בנוסף, נסח הטאבו יגלה לנו האם מוטלים על הקרקע עיקולים או כל בעיה, מניעה או אזהרה העלולה להשפיע על האפשרות למכור את הקרקע בהמשך.
סביבת הקרקע הקיימת והמתוכננת
גורמים נוספים שעלולים להשפיע על כדאיות רכישת הקרקע, הם מה שקורה בסביבתה של הקרקע, לדוגמא: קיומם של שטחי מסחר, תכנונים עתידיים לסלילת כבישים או בנייה תעשייתית, תשתיות מסודרות, מטרדים באזור (ריח או רעש למשל) וכו'.
כיון שסביבת הקרקע עשויה להשפיע על שווי הקרקע והפוטנציאל הגלום בה, מומלץ להסתייע בגורם מקצועי מוסמך שיבצע עבורכם את כל הבירורים והבדיקות הנדרשות מול הרשויות הרלוונטיות ותוכניות הבניה.
מיסוי מקרקעין
על מנת לבחון באופן מושכל את העסקה, יש להיות מודעים למיסים שונים שצפויים לחול בגין ביצוע העסקה. מס רכישה, למשל, מוטל על הרוכש והוא עומד כיום על 6% משווי העסקה (ברכישת מגרש), היינו, מהתמורה שתשולם על-ידי הרוכש עבור רכישת הקרקע.
יש לקחת בחשבון, שבמקרים רבים, עו"ד לענייני נדל"ן, המבין בביצוע עסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין, יכול לסייע בהפחתת סך המיסים באמצעות תכנון נכון של מבנה העסקה וביצוע פעולות משפטיות נוספות בעניין.
מיסים נוספים שעלולים לחול בגין העסקה ויש לקחתם בחשבון הם: מע"מ, היטל השבחה, היטלי פיתוח ועוד.
ליווי מקצועי על-ידי עו"ד המתמחה בענייני נדל"ן, בדגש על ביצוע עסקאות רכישת קרקעות, יוכל לסייע רבות בבדיקות מקדמיות לנכס, תיאומים שונים לאורך התהליך ופעילות מול הרשויות. באופן זה, ניתן להעלות את הסיכוי לעסקה נטולת סיבוכים ולכל הפחות לייצר הגנה על האינטרסים שלכם בעסקה.
בדיקות מקדימות בעת מכירת מגרש מקרקעין
עבור בעל נכס הניגש למכירת השטח שבבעלותו מוצגות כמה אפשרויות לביצוע המכירה.
אפשרויות אלה מגוונות וכוללות בתוכן:
- מכירה בעסקת מזומן
- עסקת קומבינציה שמאפשרת לבעל הקרקע להישאר בבעלות מסוימת על השטח וליהנות מפירות הנכס בהמשך
- עסקת תמורות שמאפשרת לבעל הקרקע למכור את מלוא הזכויות בקרקע ועדיין לקבל אחוז מסויים מתקבולים עתידיים שתניב הקרקע, לאחר פיתוחה על-ידי היזם או הרוכש
חשוב לציין כי בכל דרך של מכירה, קיימים שלל אלמנטים הדורשים התייחסות בעת מכירת המגרש או הנכס שבבעלותנו.
חוסר ידע משפטי וכן חוסר ניסיון בתחום ובעסקאות מהסוג הנבחר בפרט, עלולים לעלות בעוגמת נפש רבה לצד שמוכר את הנכס, וכן לא מעט כסף.
דוגמא מצוינת לנושא, הינה חתימה על מסמך זכרון דברים, הקושר את המוכר חוזית ומצמצם ובמקרה הגרוע, מבטל את האפשרות לדון על תנאי החוזה ולשנותם בשלב מאוחר יותר.
ביטול ושינוי של זיכרון דברים עשוי לגרור להוצאות נוספות מיותרות, כמו תשלום פיצויי הפרה.
כמוכרי הנכס, יש להיות מודעים אף לייעוד הקרקע ולבצע את הבירורים הנדרשים בנושא מול הרשות המקומית.
בנוסף, על-מנת לצמצם עלויות, יש לבחון מראש את שיעור היטל ההשבחה על הקרקע, ולפנות לשמאי מקצועי כדי לבקש שומה מפורטת מקדימה לצורך הערכת מס השבח שיחול על הנכס בעת מכירתו.
בדיקה מקדימה זו הינה חשובה מאין כמוה עבור חישוב כלכלי נכון שיניב רווחים אופטימליים מעסקת המכירה.
בסופו של דבר, ידע הוא כוח, גם במקרה זה.
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים הנזכרים ובכל מקרה ספציפי, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין לגופו של עניין.
