תהליך פיתוח קרקע לבניה הוא תהליך עוקב לרכישת קרקע, ומשמעותו הישירה הינו ביצוע כל התהליכים הנדרשים עבור הכנת הקרקע לבנייה, לדוגמא בדיקה מקדמית של התוכניות החלות על הקרקע, בירור התכנות תכנונית להגדלת זכויות במגרש, בדיקת מדיניות של הרשות המקומית ועוד.
הן תהליך הרכישה והן תהליך פיתוח הקרקע, מחייבים ביצוע בדיקות מקדימות מקיפות לרבות בדיקת הבעלות על הקרקע, בירור ייעוד הקרקע (שהינה אכן מיועדת לבניה), ווידוא הקרקע כקרקע ללא החרגה – כלומר, שניתן לבנות עלייה מיידית, ומגוון בדיקות נוספות.
להלן סקירה קצרה על מספר שלבים חשובים למיצוי פוטנציאל הפיתוח של הקרקע.
הגדלת זכויות בניה בקרקע
זכויות בניה ו/או אחוזי בניה הינם מגבלה קיימת בתוכנית ביחס להיקף הבנייה המותרת על הקרקע.
אחוזי הבניה נקבעים ומחושבים על-פי היחס הקיים בין השטח הכולל של המגרש לבין השטח עליו מותר לבנות בפועל.
ככלל, מומלץ למשקיעים ולבעלי מגרשים למקסם ככל הניתן את היתרי הבניה בשטח, ולנצל בבוא היום את מלוא זכויות הבניה המותרות בשטח.
תהליך הגדלת זכויות הבניה דורש מגוון הליכים בירוקרטיים תכנוניים ומשפטיים כאחד.
חישוב שווי הקרקע
ערך הקרקע נקבע על-ידי שני מרכיבים מרכזיים:
האחד, הינו שווי מ״ר על-פי מיקום הקרקע, היינו, בחינה של שווי מ״ר בעיר בו מצויה הקרקע ביחס לערים אחרות. המרכיב השני, הינו סיווג הקרקע ובירור יכולת ניצול הקרקע הקיימת.
בתהליך זה, נשאלות שאלות שונות, למשל, האם הקרקע מיועדת לבניה? האם ניתן לנצל מיידית את הקרקע למטרותינו?
סיווג הקרקע הוא מרכיב מרכזי ומהותי בתהליך הגדלת שווי הקרקע, שכן הוא קובע את פוטנציאל המקסום הגלום בקרקע בהווה ובעתיד.
העלאת שווי הקרקע
על בסיס זכויות הבנייה הקיימות, ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת היתר בניה בפועל.
גם בתהליך זה, ננסה למקסם את זכויות הבניה בשטח מול הוועדה.
בתהליך נכון של קבלת היתר, אשר בד"כ מנוהל על-ידי מתכנן אדריכלי ועורך דין, בהחלט קיימות דרכים למקסם את זכויות הבניה הקיימות בתוכנית העירונית.
הגדלת זכויות הבניה בקרקע למקסימום האפשרי, תסייע בהעלאת שווי הקרקע, ותניב לבעלי הקרקע רווחים אופטימליים.
מה תפקידו של עורך הדין בתהליך פיתוח קרקע?
תהליך פיתוח קרקע הוא הליך מורכב שדורש בקיאות בחוקי התכנון והבניה, רשת קשרים ענפה, ניסיון בשטח וידענות רבה עם הדין והתקנות.
התנהלות נכונה מול הרשויות הרלוונטיות ומיצוי השלבים המוזכרים מעלה, יסייעו למקסם את פוטנציאל הפיתוח הקיים לקרקע.
עורך דין המבין בתחום הנדל"ן ובפרט בתחום פיתוח קרקעות, יוכל ללוות אתכם ולסייע באמצעות כלים משפטיים למצות ככל הניתן את פוטנציאל הפיתוח ואף להגן על הזכויות שלכם בצורה מיטבית.
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים הנזכרים ובכל מקרה ספציפי, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין לגופו של עניין.
