כאשר יזמי נדל"ן מבקשים לבצע עסקת נדל״ן, עליהם לעבור שלבים מורכבים, הדורשים, לא אחת, בקיאות משפטית, ניסיון מעשי רב בתחום הנדל״ן והיכרות עם העולם היזמי ברמה שמאפשרת מניעת טעויות שיגרמו לנזק או לכל הפחות לעיכובים בהשלמת העסקה.
במאמר זה, נפרט לגבי מספר נקודות משמעותיות שכדאי לכל יזם לקחת בחשבון על-מנת לצלוח את הדרך עד להבשלת העסקה וביצועה.
בקיאות במסמכי הבעלות על הנכס
השלב הראשוני והחשוב ביותר הוא בדיקת המסמכים המוכיחים את הבעלות על הנכס הספציפי שאותו מעוניינים לרכוש.
לא מעט עסקאות התגלגלו לפתחו של בית המשפט בגלל זיופי בעלות אשר הורידו לטמיון מיליוני שקלים ששולמו לגורמים שהחזיקו מסמכי בעלות מזויפים.
הבנת מסמכי הרישום ובדיקה יסודית של הבעלות וזהות המחזיקים מורידים את רמת הסיכון לביצוע עסקאות נוגדות או עסקאות עם גורמים אחרים שאינם בעלי המקרקעין.
ידע הוא כוח: בקיאות במסמכי תיק הבניין
לאחר איתור נכס להשקעה, אחד השלבים החשובים ביותר הוא עיון מעמיק בתיק הבניין של הנכס, ולמידתו על פרטיו הקטנים ביותר.
את תיק הבניין של הנכס, ניתן למצוא במחלקת הנדסה בעירייה, והוא כולל בתוכו את כל המידע הרלוונטי על הנכס, למשל, חריגות בניה, צווי הריסה קיימים, מידע תכנוני ועוד.
הבנת החומר המצוי בתיק הבניין מאפשר קבלת החלטה מושכלת בקשר לנכס, הגנה משמעותית מפני נתונים שאינם מדוברים או ידועים לבעל הנכס ועל כן מאפשרת צמצום ברמת הסיכון לפעילות העתידית של היזם בנכס.
תמחור לא מדויק של הנכס
לאחר הערכה נכונה של הנכס, קיים צורך להעריך את עלויות הבניה הצפויות, במה כדאי להשקיע, וכמה. לאחר הערכת כל אלו, נעשה תמחור מקדים של הנכס והערכת שוויו הפוטנציאלי של הנכס בסיום תהליך הבניה.
אחת הטעויות השכיחות בהקשר זה, היא הערכה שגויה של היזם המשקיע בעלויות הצפויות בהמשך הדרך, ויצירת יחס עלות – תועלת לא כדאי מבחינה כלכלית.
ההשלכה המשמעותית של הערכת העלויות הצפויות היא הפסד רווחים פוטנציאליים בעת מכירת הנכס לרוכשים העתידיים.
בנוסף, ישנם יזמים שסבורים כי יצליחו להרוויח מעסקה סכום מסוים, אשר מלכתחילה לא היה ריאלי, ובעת המכירה של הנכס בפועל, מגלים כי לא העריכו את שווי השוק בצורה נכונה, דבר היוצר פערים בתחשיבים הכלכלי שנעשה ועליו הסתמכו בעת הערכת כדאיות ההשקעה וקבלת ההחלטה להשקיע בנכס.
ליווי של גורם ידען ומנוסה, יסייע רבות בהתחמקות ממכשלה זו ויבטיח הערכה נכונה של שווי הנכס.
מימון העסקה
ישנה חשיבות עצומה בהיכרות וידענות מול נושאי המימון של עסקאות נדל"ן, לרבות ריביות, משכנתא ומסלולי המימון השונים שיזמים יכולים לבחור.
זו הסיבה בגינה מימון עסקאות הוא נישה מקצועית ייחודית, המצויה תחת הכותרת הכללית של תחום הנדל"ן והיא דורשת מומחיות משפטית והבנה עסקית כאחד.
בחירת אופן המימון של העסקה, הוא שלב קריטי ויש לוודא בחירת אמצעי מימון נכונים ואופטימליים, תוך הבנה והתאמה לאופי העסקה, אופי היזם והתזרים הצפוי.
בחירת אמצעי מימון נכון, תביא להפחתה בעלויות העסקה, ותאפשר את פעילות הפיתוח של הנכס בפועל ללא לחצים מימוניים ותשלומי מיסים וריביות מיותרים.
בחירת ליווי משפטי מתאים
כפי שהוזכר מעלה, בעסקת השקעה בנכס נדל"ן קיימת משמעות לידע נרחב בתחום וניסיון מעשי בטיפול בעסקאות דומות.
אמנם ליווי משפטי על-ידי עו"ד המומחה בייצוג יזמים כרוך בהשקעה כספית לא מבוטלת, אך החסכון הפוטנציאלי ליזם אם עו"ד יודע כיצד להימנע מטעויות בתהליך, לייצר מבנה מותאם נכון של העסקה ולהוות את הגשר בין עולם הנדל"ן העסקי לעולם הנדל"ן המשפטי, באופן המבטיח הגנה על היזם בעסקה ולאורך הדרך.
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים הנזכרים ובכל מקרה ספציפי, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין לגופו של עניין.