עסקת קומבינציה – למה? כמה? ואיך?

כולנו שומעים בחדשות על כך שמחירי הנדל"ן בישראל בעליה מתמדת, עתודות הקרקע הפרטיות הולכות ומתמעטות והקרקעות המשווקות על ידי המדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל) משווקות במסגרת מכרזים, אשר ברובם המכריע נמכרות במחירים גבוהים יותר מכפי ערכם האמיתי (ועל כך שווה מאמר נפרד על כוחות השוק).

כל אלה, מביאים לכך שיזמי נדל"ן רבים מחפשים כיוונים חדשים-ישנים לפיתוח פעילות הנדל"ן שלהם.

מאידך, ישנם בעלי קרקע ברחבי המדינה (או כאלה שקבלו בירושה קרקעות) הנמצאים בתוך הערים, במקומות שבעבר הייתה בהם בניה נמוכה אשר התפתחה עם השנים ואף נתמכה באישור תוכניות בניין עיר חדשות אשר מתירות בניה נוספת של יחידות דיור על אותו שטח קיים.

למרות האמור, לעיתים רבות, גם לאחר השינויים בתוכניות בניין העיר, בעלי הקרקעות לא מודעים לערך הנדל"ני "החדש" של הקרקע שברשותם ולכל הפחות, אינם יודעים כיצד למקסם את המצב בצורה מיטבית.

בדיוק בסיטואציות כאלה, נכנסת לתמונה עסקת הקומבינציה.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל הקרקע "מוכר" ליזם חלק מהקרקע שבבעלותו ו"בתמורה" היזם בונה לבעל בקרקע דירות בהתאם לחלק היחסי שנותר בידי בעל הקרקע. במילים אחרות, עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת חליפין בין יזם לבין בעל הקרקע.

כך לדוגמא, קרקע שניתן לבנות עליה בסה"כ 10 יחידות, ונחתם הסכם קומבינציה 40%-60% (40% לבעל הקרקע ו – 60% ליזם) הרי שהיזם מתחייב לבנות את 10 היחידות כש – 4 יחידות שייכות לבעל הקרקע ו – 6 יחידות שייכות ליזם.

על פי עקרון זה, ככל שערך הקרקע באזור גבוה יותר, כך זכאי בעל הקרקע לתמורה גדולה יותר המתבטאת במספר היחידות להם יהיה זכאי.

האתגרים בעסקאות קומבינציה

לרוב, בצד אחד של עסקת הקומבינציה יהיו בעלי קרקע שאינם בעלי ידע בנדל"ן ואינם בקיאים במו"מ כשמולם עומד יזם משופשף ובעל ניסיון רב.

כמו בכל עסקה (לאו דווקא בנדל"ן), כדי שעסקה תהיה "משתלמת" לכל הצדדים, יש צורך לתכנן אותה נכון, באופן בו שני הצדדים ירוויחו ממנה (כן, יש אפשרות כזו).

חשוב לציין כי החלוקה המוצעת בין בעל הקרקע לבין היזם אינה חזות הכל, ויש לבחון גם את יתר הפרמטרים המשפיעים על כדאיות העסקה. למשל, זהות היזם, לוחות הזמנים להם מתחייב היזם, המפרט שעל פיו יבנה היזם את הפרויקט, הבטוחות שמעמיד היזם לבעל הקרקע, יכולתו של היזם לקבל ליווי בנקאי, נשיאה בהוצאות המיסים וההיטלים בעסקה וכד'.

מיסוי עסקת קומבינציה

בדומה לכל עסקה במקרקעין, גם עסקת בקומבינציה חלים תשלומי מיסים. על מנת להקטין את הוצאות המס, יש לבצע תכנון מס נכון וכדאי לעשות זאת בשלב מוקדם ככל הניתן של תכנון העסקה.

המיסים המוטלים במסגרת עסקת קומבינציה:

• מס שבח – אחד היתרונות הבולטים של עסקת קומבינציה עבור בעל הקרקע טמון בחישוב מס השבח על העסקה. במקרה של עסקת קומבינציה, מס השבח יחול על בעל הקרקע על החלק שנמכר ליזם בלבד ולא על הקרקע כולה, כפי שהיה מחושב בעסקת מכר "רגילה".
• מע"מ שירותי בנייה – תשלום המשולם עבור שירותי הבנייה שניתנים לבעל הקרקע על ידי היזם.
• היטל השבחה – תשלום החל בגין השבחה של הקרקע, כתוצאה מפעולה של הרשות המקומית אשר "השביחה" את הקרקע בכך שאפשרה את הגדלת ניצול זכויות הבניה.
• מס רכישה – מס המחושב כאחוז מסוים משווי הזכויות הנרכשות ע"י היזם ומשולמות על ידו.

מדוע כדאי לעשות עסקאות קומבינציה?

מהי הסיבה למכירת הקרקע על-ידי בעליה לאחר תוספת זכויות הבניה אשר הגדילו את שוויה?

ומדוע לבחור במכירת חלק כלשהו מהקרקע בלבד, להבדיל ממכירת הקרקע כולה בעד תמורה גבוהה יותר?

המענה על שאלות אלה, תלוי מקרה, אך עקרונית, ניתן לומר כי לרוב מדובר בבעל קרקע שאין לו את הניסיון והידע הנדרש לניצול זכויות הבניה, ובנוסף, ברוב המקרים, אין לבעל הקרקע את האמצעים הכלכליים הנדרשים להקמת פרויקט בסדר גודל כזה.

מסיבות אלה, בעל הקרקע יעדיף, בד"כ, למכור ליזם המחזיק ביכולת להוציא את הפרויקט אל הפועל.

במקרים אחרים, ייתכן ולקרקע מספר בעלים אשר לא מצליחים להגיע להבנות בדבר זכויות בניה הנוספות, למשל, במקרה בו טיפלנו לאחרונה, בו הקרקע היתה בבעלותם של מספר יורשים, אשר חלקם ביקשו למכור את הזכויות וחלקם רצו לנצלן לצורך בניה נוספת.

ובעניין מכירת כלל הזכויות המצויות בידי בעל הקרקע, ובכן, כאן נכנסים היבטי מס שונים, אשר בתכנון מס נכון (המותר על פי חוק), ניתן לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים (!).

בנוסף, כשבעל הקרקע מקבל לידיו מספר יחידות דיור (במסגרת הסכם הקומבינציה) יכולת התמרון שלו בקבלת התמורה בגין הקרקע גדלה – הן במקרה של מכירת יחידות הדיור, והן במקרה של הכנסה שוטפת מיחידות אלה (השכרה).

סיבה נוספת שאנו פוגשים בה לא מעט במהלך עבודתנו עם בעלי קרקעות, במקרים רבים בעלי הקרקע מרגישים "מחוברים" רגשית לקרקע אשר מהווה עבורם קשר לעברם או לתקופה כלשהי בחייהם והם אינם מוכנים לוותר עליה בקלות, גם לא בעבור עסקה כלכלית משתלמת ככל שתהא.

בשורה התחתונה, ניתן בהחלט לומר, כי לכל הצדדים בעסקה, הן לבעל הקרקע והן ליזם, עסקת הקומבינציה עדיפה על פני מכירת הקרקע, בכפוף לפרטים (גם הפרטים הקטנים) והנסיבות הפרטניות בכל עסקה שכזו.

היתרון בליווי עו"ד בעסקת קומבינציה

ליווי משפטי של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן ובעסקאות קומבינציה בפרט, תסייע לכם במיצוי מקסימלי של התמורה האפשרית עבור הקרקע שבבעלותכם, בין היתר על-ידי:

• בחינת הכדאיות הכלכלית של העסקה
• ניתוח הסכם הקומבינציה והגנה על האינטרסים שלכם בכל סיטואציה עתידית אפשרית (במיוחד סיטואציות בהן העסקה "מסתבכת" או אינה יוצאת אל הפועל כמתוכנן)
• מו"מ מקצועי מול יזמים מנוסים
• יצירת מבנה עסקה אופטימלי לפי מטרות מוגדרות
• סיוע בתכנון מבנה המיסוי בעסקה
• הגנה משפטית במקרה של הפרת ההסכם וההתחייבויות של צדדים אחרים בעסקה
• חיבור ליזמי בניה לצורך בחינת אפשרות חתימת הסכם קומבינציה.

*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין מקרקעין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים הנזכרים ובכל מקרה ספציפי, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין לגופו של עניין.