חשבתם להקים עסק חדש, מצאתם מקום ונכס מתאים ועתה נותר לכם לחתום על הסכם שכירות עם בעל הנכס.
רגע לפני, קראו על הדגשים החשובים בחתימה על הסכמי שכירות מסחריים ועשו לעצמכם סדר.
מהו הסכם שכירות מסחרית?
הסכם שכירות מסחרית הוא הסכם שמטרתו להסדיר את היחסים בין הגורם ששוכר את הנכס המדובר לצורך הפעלת עסק מסחרי (שלא למגורים) לבין המשכיר, בעל הנכס.
עלויות הקמה
בשכירות מסחרית ישנן סוגיות ייחודיות המצריכות התייחסות ספציפית בהסכם, כך למשל, היקף ההשקעה של הצדדים הנדרשת בנכס ובחינת התאמת צרכי הנכס לשוכר לפני תחילת תפעול עסקיו במקום, תקופת השכירות, בטחונות וכדומה, אשר יכולים להשפיע על שלב המשא ומתן בין הצדדים עד לחתימת ההסכם באופן סופי.
הדברים שחשוב לכלול בהסכם שכירות מסחרית
פרטי הצדדים
הדברים החשובים שיכללו בהסכם השכירות הם פרטי הצדדים (רצוי להרחיב בפרטים כמו תעודות זהות, ח.פ החברה) ובעלי התפקידים הרלוונטיים( תלוי בהחלטת הצדדים, אין תפקידים שדורשים חשיבות, חשוב שיהיה מדובר בבעל תפקיד שיוכל לשאת באחריות בכל מקרה שיהיה כגון: מנהל העסק, בעל הנכס). והזכויות בנכס על מנת שבמקרה של מחלוקת בנוגע להסכם, השוכר יידע למי עליו לפנות.
תקופת השכירות
כידוע, על מנת שעסק יוכל להתפתח כראוי, קיים צורך ביציבות וכמה שפחות משתנים של חוסר וודאות, ודאי לא כאלה הקשורים למיקומו הפיזי של העסק, אשר מהווה חלק מהמוניטין שלו.
בנוסף, לעיתים קרובות, השוכר משקיע בנכס סכומים לא מבוטלים כחלק מהתאמת המקום לצרכיו ואופיו של העסק המוקם במקום. לעסקים חדשים שזה עתה התחילו לפעול, חשוב לבקש מהמשכיר תקופת הסתגלות ראשונית קצרה (כמה חודשים) על מנת לבצע תקופת "הרצה" לאותו עסק, כך שבמידה ובתקופה זו ההשקעה לא צלחה עבור השוכר, תהיה לו האופציה לא להמשיך בשכירות וכך יוכל למזער נזקים והפסדים.
בכלליות, מומלץ שתקופת השכירות בהסכם לשכירת הנכס תהיה לטווח ארוך ואף כדאי להכניס סעיף (אופציה), המאפשר לשוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת בהודעה למשכיר הנכס, עוד במועד חתימת ההסכם.
ביצוע בדיקות מקדימות טרם כניסת השוכר לנכס והתאמת המקום המושכר
טרם חתימת הסכם לשכירות מסחרית, חשוב לבדוק האם פעילות העסק שאנו מבקשים להקים מתאימה למקום שאנו מעוניינים לשכור. למשל, אילו שינויים ניתן לבצע בנכס מבחינת תכנית המקום (למשל מגבלות שונות החלות על חנות בקניון כחלק ממנו מול חנות שתוקם ברחוב) מבחינת השימוש הספציפי במקום (למשל האם מותר להקים במקום מסעדה או משרד) .
בנוסף, חשוב לבדוק האם מקום הנכס עומד בתנאים הנדרשים לצורך הפעלתו וקבלת רישיון עסק לכשיוקם. יש לקחת בחשבון, כי במידה והתשובה לכך שלילית, צפויות עלויות נוספות לצורך התאמת הנכס לדרישות החוק והתקנות העירוניות.
מטרת העסק המושכר
המטרה שלשמה הושכר הנכס היא קטגוריית העסק (לדוגמה, עסק הפועל תחת קטגוריית "אוכל"). במידה ומבקשים לשכור שטח מסחר, למשל בקניון, עליכם יהיה לרשום את מהות קטגוריית העסק מראש. מומלץ לרשום קטגוריה כללית על מנת שבמידה ותחליטו לשנות את מהות קטגוריית העסק בתוך תקופת השכירות, שינוי זה לא ייחשב כהפרה בהסכם. לדוגמא: העסק אותו החלטתם לפתוח הוא דוכן נקניקיות, תוך כדי תקופת השכירות הבנתם שהעסק לא משתלם וברצונכם לבצע הסבה לדוכן גלידות, תוכלו לבצע הסבה זו משום שגם היא תופיע תחת קטגוריית המזון וכך לא תהיה הפרה של ההסכם. חשוב לציין שעל בעל הנכס האחריות לוודא שיש את כל האישורים הקיימים מהרשויות לאחר שבהסכם יופיע סעיף שמדובר בניהול עסק.
ערבויות לתשלום שכירות מסחרית
אחד ההבדלים הניכרים בין שכירות מסחרית לשכירות מגורים הוא גובה הערבויות הנדרשות כדי להוכיח יכולת עמידה בתשלומים (בד"כ מדובר בערבות בנקאית). יש לקחת בחשבון, כי לעומת הסכם שכירות בדירת מגורים, כאן מדובר בערבויות גבוהות בצורה משמעותית. סיום מוקדם של ההסכם
בהסכמי שכירות מסחרית, חשוב לכלול אופציית יציאה סבירה מההסכם עבור השוכר במקרה ונסיבות המחייבות את השוכר להשתחרר מההסכם טרם המועד שהוסכם בעת חתימתו.
ניתן ,למשל, להסכים על שחרור השוכר מההסכם באמצעות הכנסת שוכר חלופי ו/או שוכר משנה. חשוב לזכור לרשום את זכויותיו של השוכר בציוד הקבוע (אם מדובר בדוכן גלידות הציוד הקבוע יהיו מקררים) שהכניס למקום, כך שבמועד סיום תקופת השכירות, הבעלות על הציוד תישאר בידי השוכר ולא תחשב שייכת למשכיר הנכס.
שימו לב לעלויות נוספות
מלבד התשלום עבור שכירת הנכס, יש לשים לב לתשלומי דמי ניהול.
תשלומים אלו יכולים להילקח בחשבון בחלק מהמקרים (לדוגמא שגובה השכירות נקבע לפי מ"ר) .
בנוסף, חשוב לשים לב גם לגובה חשבונות נוספים החלים על הנכס, דוגמת חשבונות מים, חשמל וארנונה. בהסכם השכירות עלינו להבהיר מי מהצדדים אחראי לכל תשלום. במקרים מסוימים, נגבים בנוסף לחשבונות "הרגילים" גם דמי ניהול, הנקבעים לפי רמת התחזוקה והשירותים המוצעים במקום (לדוגמא: תחזוקת המבנה באופן שוטף, ניקיון ותיקונים).
ככל שעל הנכס מוטלים דמי ניהול, חשוב להגדיר בהסכם את זמני ורמת התחזוקה הנדרשת.
דבר נוסף שחשוב לשים לב אליו – בשכירות מסחרית ישנו מודל לפיו דמי השכירות החודשיים שהשוכר נדרש לשלם יעלו בהתאמה לעלייה ברווחים שהשוכר מרוויח במסגרת הפעילות שלו בנכס.
כך, ככל שהרווח של בית העסק גדול יותר, יעלו דמי השכירות החודשיים.
מודל זה נקרא דמי שכירות כאחוז מפדיון.
כיצד יכול עו"ד לסייע בעת שכירת נכס מסחרי?
כפי שראינו, הסכם שכירות מסחרי הוא נושא מורכב ורגיש הדורש ירידה לפרטים הקטנים ותשומת לב לדברים החשובים שלעיתים אינם ברורים מאליהם.
כדי לא להיקלע לסיטואציות מורכבות בעתיד וכדי להגן על האינטרסים של מי שמעוניין לשכור נכס מסחרי, מומלץ לשקול בכובד ראש סיוע של עורך-דין, המתמחה בהסכמי שכירות מסחרית, כדי שיוודא שאתם מוגנים, הן בתהליך המשא ומתן והן בעת ניסוח ההסכם וחתימת הסכם השכירות המסחרית.
חסכון כספי בשלב זה, עלול להוביל לנזק כספי גדול יותר בהמשך הדרך.
**אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים הנזכרים ובכל מקרה ספציפי, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין לגופו של עניין.
