העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה הינה עסקה שבה בעלים של דירה מעביר אותה ללא כל תמורה למישהו אחר, קרי, ללא קבלת תשלום כספי, שווה כסף, או כל סוג אחר של תמורה עבור הדירה. אם מקבל הדירה נתן תמורה כלשהי עבור הדירה, ולו תמורה חלקית בלבד, אין המדובר בעסקת העברת דירה במתנה.

מטבע הדברים, המקרים שבהם בעלים של דירה נותן אותה במתנה הינם נדירים יחסית, כשלרוב הדירה מועברת במתנה לקרובי משפחה כגון ילדים, נכדים, וכיו"ב. הסיבות לכך יכולות שונות ומגוונות, כגון רצון הבעלים להטיב עם קרובי המשפחה שלו עוד בימי חייו ובמקום שהוא יעביר להם את הדירה רק לאחר מותו, מניעת סכסוכי ירושה עתידיים לאחר מותו, קבלת הטבות מס, ועוד.

איך מבצעים העברת דירה במתנה?

ראשית חשוב להבין שמבחינת החוק ורשויות מיסוי מקרקעין, למרות שהדירה ניתנת במתנה, חינם אין כסף, עדיין המדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. משמעות הדבר היא שיש להתייחס להעברת דירה במתנה כשם שמתייחסים לכל עסקת מקרקעין, ולרבות עסקת מכירת דירה בתמורה, ובכפוף לשינויים המחוייבים.

לשם כך, יש לערוך את מסמכי העסקה, לדווח עליה לרשות מיסוי המקרקעין, ולרשום את העברת הזכויות בדירה על שם המקבל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), תוך המצאת כל אישורי המסים שנדרשים לשם כך: אישור מס שבח, אישור מס רכישה, ואישור עיריה (בהמשך הדברים להלן יוסבר לגבי אופן מיסוי עסקה זו).

מבחינת מסמכי עסקת המתנה, יש להכין את המסמכים הבאים:

תצהיר נותן מתנה

תצהיר מטעם נותן הדירה, חתום על ידו ומאומת ע"י עו"ד.

תצהיר מקבל המתנה

תצהיר מטעם מקבל הדירה, חתום על ידו ומאומת ע"י עו"ד.

הסכם מתנה

אין חובה לחתום על הסכם מתנה, אולם במידת הצורך מומלץ להכין הסכם כזה בין נותן הדירה למקבל הדירה על מנת להסדיר בכתב את אופן העברת הדירה במתנה, במיוחד כאשר המתנה מותנית בתנאים מסויימים.

מדובר, למשל, בתנאים בדבר הגבלת אפשרות מכירת הדירה על ידי מקבל הדירה, מתן זכות לנותן הדירה להמשיך ולהתגורר בדירה גם לאחר העברתה במתנה למקבל הדירה, אופן השימוש בדמי שכירות עתידיים עבור הדירה, וכיו"ב.

שטר מכר (לגבי העברת זכויות בעלות בדירה) או שטר העברת חכירה (לגבי העברת זכויות חכירה בדירה)

חתומים על ידי שני הצדדים ומאומתים ע"י עו"ד.

יפוי כח בלתי חוזר מטעם נותן הדירה

להעברת רישום הזכויות בדירה על שם מקבל הדירה בטאבו.

אי רישום בטאבו

ככל שהזכויות בדירה אינן רשומות בטאבו כי אם ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים מטעמן לצורך העברת רישום הזכויות אצלן. במידה שנדרשת גם רישום הערת אזהרה, יש לחתום גם על טופס בקשה לרישום הערת אזהרה, עם אימות חתימה ע"י עו"ד.

טופס הצהרה על נכונות הפרטים

טופס הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת, חתום על ידי שני הצדדים, לצורך הגשת הדיווח על עסקת המתנה בפני רשות מיסוי המקרקעין.

איך מבצעים העברה במתנה של דירה שכפופה למשכנתא?

כאשר עדיין רובצת משכנתא לטובת הבנק על הדירה שמועברת במתנה, הבנק בדרך כלל לא יסכים לאשר את ההעברה, ובמקרה כזה נותן המתנה יצטרך לפרוע את יתרת חוב המשכנתא לבנק לפני שהוא יוכל להעביר את הזכויות בדירה במתנה למקבל הדירה (זאת, למעט במקרה שבו מדובר בהעברת מחצית הדירה במתנה בין בני זוג.

כלומר, כאשר אחד מבני הזוג רשום כבעלים היחידי של הדירה, והוא מעוניין להעביר חצי ממנה במתנה לבן הזוג השני, כך ששניהם יהפכו ללווים ממשכנים כלפי הבנק).

לחלופין, הצדדים יוכלו לערוך את עסקת המתנה גם לפני שנותן המתנה יפרע את יתרת חוב המשכנתא, במקרה כזה אולם ניתן יהיה להעביר את רישום הזכויות בדירה בטאבו על שם מקבל הדירה רק לאחר שנותן המתנה יפרע את מלוא יתרת חוב המשכנתא.

שימו לב: אם מקבל המתנה יסכים לקחת על עצמו את פרעון יתרת חוב המשכנתא לבנק במקום נותן הדירה, ייתכן שרשויות המיסוי יתייחסו לכך כאל תשלום תמורה לנותן המתנה, דבר שעלול לשלול את הטבות המס שניתנות לצדדים בגין העברת דירה ללא תמורה בין קרובי משפחה, וזאת כפי שיוסבר להלן.

תשלום מסים בגין העברת דירה במתנה

כמו בכל עסקת מקרקעין, גם כשמדובר בעסקת מתנה יש לשלם מסים שונים, ולקבל את האישורים הבאים לצורך העברת הזכויות בטאבו על שם מקבל הדירה: אישור מס שבח, אישור מס רכישה, ואישור עיריה.

עם זאת, מאחר שרוב עסקאות המתנה מתבצעות כאמור בין קרובי משפחה, המחוקק החליט להעניק להם הטבות מס שונות וזאת כמפורט להלן.

מס שבח בעסקת העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה

כאשר מדובר בעסקת מתנה בין קרובי משפחה, נותן המתנה עשוי להיות פטור לחלוטין מתשלום מס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, וזאת בתנאי שהוא נתן את הדירה במתנה לאחד מקרובי המשפחה הבאים שלו:

בן/בת זוג שלו, הורה, הורי הורה (סבא וסבתא), צאצא (ילדים), צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, וכן אח או אחות אם כי לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

כלומר, יש לשים לב שהעברת הדירה במתנה לאח או אחות של נותן המתנה תהיה פטורה ממס שבח רק בתנאי שנותן המתנה אף הוא קיבל אותה בעצמו במתנה או בירושה, וזאת מאחד ההורים שלו או מאחד מהורי ההורים שלו (סבא או סבתא).

מס רכישה בעסקת העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה

כאשר מדובר בעסקת מתנה בין קרובי משפחה, מקבל המתנה עשוי לקבל הקלת מס לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, לפיה יהיה עליו לשלם רק 1/3 בלבד ממס הרכישה הרגיל, וזאת בתנאי שהוא קיבל את הדירה במתנה מאחד מקרובי המשפחה הבאים שלו:

בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

בעניין זה, שימו לב לשני הפרטים הבאים:

• אם מקבל הדירה במתנה קיבל אותה במתנה מאחיו או מאחותו, הוא יהיה זכאי להטבת המס של תשלום 1/3 מס רכישה בכל מקרה כזה, בעוד שהפטור ממס שבח יינתן לאח או אחות שנותנים את הדירה במתנה רק אם הם עצמם קיבלו את הדירה במתנה או בירושה מהוריהם או מהורי הוריהם, כפי שצויין לעיל.
• אם מקבל הדירה במתנה קיבל אותה במתנה מבן זוג שהתגורר איתו בדירה, הוא אף יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה, וזאת לפי תקנה 21 לתקנות הרכישה.

היטל השבחה בעסקת העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה

לצורך ביצוע העברת הזכויות בדירה על שם מקבל הדירה בטאבו, יש להמציא גם אישור עיריה בדבר העדר חובות מים וארנונה לעיריה, וכן בהעדר חוב בגין היטל השבחה או פטור ממנו.

בשונה ממס שבח ומס רכישה, שהינם מסים ממשלתיים, היטל השבחה הינו מס מוניציפאלי, אותו על הבעלים של נכס המקרקעין לשלם בעת "מימוש הזכויות" בנכס (כלומר, בעת מכירת הנכס), וזאת ככל ששווי הנכס הושבח בעקבות אישור תוכנית עיר (תב"ע).

אולם, כאשר מדובר בעסקת מתנה בין קרובי משפחה, נותן המתנה עשוי בדרך כלל להיות פטור מתשלום היטל השבחה, וזאת לפי סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

סעיף זה קובע שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו של זכות שטעונה רישום בפנקסי המקרקעין איננה נחשבת כ-"מימוש זכויות", ועל כן היא איננה מחוייבת בתשלום היטל השבחה, וזאת בתנאי שהוא נתן את הדירה במתנה לאחד מקרובי המשפחה הבאים שלו:

בן זוג, הורה, הורה הורה (כלומר, סבא או סבתא), צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.

כלומר, יש לשים לב שההגדרות של קרובי משפחה שניתן להעביר להם את הדירה במתנה תוך קבלת הטבות המס לגבי מס שבח, מס רכישה, והיטל השבחה, אינן זהות לחלוטין, אם כי יש חפיפה מסויימת לגבי חלק מקרובי המשפחה הללו.