מהי עסקת נדל"ן מסחרי להשקעה?
ככלל, מקובל לחלק את נכסי הנדל"ן לשני סוגים עיקריים: נכסי נדל"ן למגורים, ונכסי נדל"ן מסחריים/עסקיים, כגון חנויות, בנייני משרדים, בתי מלון, מרכזים מסחריים, מרכזים לוגיסטיים, מחסנים, תחנות דלק, מגרשי חניה, ועוד.
כשם שאת נכסי הנדל"ן למגורים ניתן לרכוש לשימוש אישי או להשקעה, כך גם ניתן לרכוש את נכסי הנדל"ן המסחרי לשימוש אישי או להשקעה. ההשקעה יכולה להתבטא באמצעות רכישת הנכס לצורך מכירתו כעבור זמן מסויים ברווח הון, או באמצעות רכישת הנכס לצורך השכרתו לשם קבלת דמי שכירות, ואולי אף לצורך מכירתו לאחר מכן, עם או בלי השוכרים, אף זאת ברווח הון.
ככלל, נכסי הנדל"ן המסחרי להשקעה מניבים תשואה גבוהה הרבה יותר מנכסי הנדל"ן למגורים להשקעה. בעוד תשואה טובה מהשכרת דירת מגורים יכולה להגיע ל- 3% – 4% בשנה, תשואה טובה מהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע אף ל-10% בשנה.
יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון גם את הנתונים הבאים: ההשקעות בנדל"ן מסחרי ותחזוקתו הינן גבוהות יותר משיעור ההשקעות בנדל"ן למגורים ותחזוקתו; מחירי הנדל"ן מסחרי בישראל אינם עולים באותו קצב מסחרר שבו עולים מחירי הנדל"ן למגורים; כאשר לא מצליחים להשכיר את הנדל"ן המסחרי והוא עומד ריק, יש לשלם עליו ארנונה בשיעור גבוה בהרבה משיעור הארנונה לדירות מגורים; גם בעלים פרטיים של נדל"ן מסחרי מחוייבים לשלם מס הכנסה בשל ההכנסות מהשכרתו, ועוד.
עסקאות הנדל"ן המסחרי הינן גם בדרך כלל עסקאות מורכבות הרבה יותר מעסקאות נדל"ן למגורים, וזאת לרבות (אם כי לא רק) בכל הקשור לסוגיית המיסוי.
לפיכך, כאשר מעוניינים לערוך עסקאות בנדל"ן מסחרי להשקעה, חשוב מאד ואף קריטי להיעזר בעו"ד שמתמחה ספציפית בתחום עסקאות הנדל"ן המסחרי, להבדיל מעו"ד שמתמחה בתחום עסקאות הנדל"ן למגורים בלבד.
כיצד מתבצעת עסקת רכישת נדל"ן מסחרי להשקעה?
כאשר עורכים עסקה לרכישת נדל"ן מסחרי להשקעה, יש להיעזר בעו"ד שמתמחה בתחום זה לצורך הטיפול הכולל בעסקה זו, ובעיקר לצורך עריכת הבדיקות המקדמיות, עריכת מסמכי העסקה, דיווח על העסקה לרשויות מיסוי המקרקעין וטיפול בהיבטי המסים, ורישום העברת הזכויות בנדל"ן המסחרי על שם הקונים.
עריכת בדיקות מקדמיות
מבחינת הקונים, שלב ביצוע הבדיקות המקדמיות הינו שלב חשוב ביותר על מנת לוודא שהם אינם רוכשים "חתול בשק", ושהנכס שהם קונים אכן כשיר, בטוח, ומתאים למטרת רכישתו על ידם.
בדיקות אלו כוללות בעיקרן את הבדיקות הבאות:
- בדיקה רישומית-קניינית. בדיקה זו נועדה לוודא שהנכס אכן רשום על שם בעליו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל, ושלא רובצות עליו זכויות של צדדים שלישיים, כגון משכנתא, הערות אזהרה, עיקולים, צווי בית משפט, צווי הריסה בגין חריגות בניה, וכדומה.
- בדיקה תכנונית. בדיקה זו נועדה לוודא שהנכס כשיר גם מבחינת דיני התכנון והבניה. לשם כך יש לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס, האם הייעוד של הנכס הינו אכן ייעוד מסחרי, האם יש לו היתר בניה כדין, האם הוא נבנה לפי היתר הבניה וללא חריגות בניה, האם חל עליו היטל השבחה, ועוד.
- בדיקה פיזית/הנדסית. בדיקה זו נועדה לוודא שהנכס גם כשיר ומתאים מבחינה פיזית והנדסית למטרת העסקה, האם יש בו ליקויי בניה כלשהם, האם יש צורך לבצע בו שיפוצים לצורך התאמת הנכס למטרת שימושו המסחרי, וכיו"ב. לשם ביצוע בדיקה זו יש להיעזר באנשי מקצוע מתאימים, כגון מהנדס, אדריכל, וכדומה.
מבחינת המוכרים, עליהם בעיקר לערוך בדיקה פיננסית לגבי הקונים, על מנת לוודא שיש להם האמצעים הפיננסיים המתאימים למימון רכישת הנכס, ושהם אכן מסוגלים לעמוד בתנאי התשלום שלה במלואם ובמועדם, בין באופן עצמאי לחלוטין ובאמצעות ההון העצמי שלהם בלבד ובין באמצעות נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא.
כאשר הקונים מתכוונים ליטול הלוואה שמובטחת במשכנתא, יש לזכור שנטילת הלוואה כזו לצורך רכישת נכס מסחרי איננה כפופה למגבלות שמוטלות על ידי של בנק ישראל על היקף נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא לצרכי רכישת נכס למגורים. לפיכך, ניתן לממן רכישת נדל"ן מסחרי בנטילת משכנתא אף בשיעור גבוה יחסית, של 70% – 75%. בנוסף, בדרך כלל ניתן גם לקבל ריבית על המשכנתא לצורך רכישת נדל"ן מסחרי שהינה נמוכה יותר מהריבית על המשכנתא לרכישת דירת מגורים.
עריכת מסמכי העסקה
מסמכי העסקה כוללים בראש ובראשונה את חוזה המכר, אותו יש לערוך באמצעות מו"מ שיתנהל בין הצדדים ובאי כוחם.
במסגרת חוזה המכר יש להסדיר, בין היתר, את הסעיפים שכוללים את הצהרות והתחייבויות הצדדים, סכום התמורה ולו"ז תשלומיה, מועד מסירת החזקה הפיזית ומסירת מסמכי רישום הזכויות בנכס על שם הקונה, ועוד.
בנוסף לחוזה המכר, יש לערוך גם מסמכים נוספים, עליהם ייחתמו הצדדים במעמד חתימת חוזה המכר.
מסמכים אלו כוללים את מסמכי הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים על ביצוע העיסקה (כנגד תשלום המקדמה למוכרים במעמד חתימת החוזה), ומסמכי העברת הזכויות: שטר המכר/העברת חכירה, יפוי הכח הבלתי חוזר מטעם המוכרים להעברת הזכויות על שם הקונים, ויפוי הכח מטעם הקונים למחיקת הערת האזהרה במקרה של הפרת ההסכם על ידם.
מסמכי העברת הזכויות יוחזקו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים, ויועברו לקונים כנגד קבלת החזקה בנכס ותשלום יתרת התמורה.
דיווח על העיסקה לרשויות מיסוי מקרקעין
לאחר חתימת חוזה המכר, יש לדווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין וזאת תוך 30 יום ממועד עריכת העסקה, וזאת על מנת להסדיר את תשלום מס שבח על ידי המוכרים ותשלום ומס הרכישה על ידי הקונים (ללא קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה, לא ניתן יהיה לרשום את העברת הזכויות על שם הקונים).
כיום רוב עוה"ד שמייצגים בעסקאות מקרקעין חייבים לבצע את הדיווח באופן מקוון באינטרנט, באמצעות "מערכת מייצגים במיסוי מקרקעין", דבר שמסייע מאד ליעילות העסקה.
בעניין סוגיית המיסוי יש לשים לב להבדלים המשמעותיים שקיימים בעניין זה בין עסקת מכר נדל"ן למגורים לבין עסקת מכר נדל"ן מסחרי:
מבחינת מס השבח שמוטל על המוכרים, חשוב להיות מודע לכך שרוב הפטורים והקלות המס שחלים על עסקת נדל"ן למגורים אינם חלים על עסקת נדל"ן מסחרי, כך שבדרך כלל יהיה עליהם לשלם מס שבח מלא.
שיעור מס השבח בגין מכירת נדל"ן מסחרי הינו זהה לשיעור מס השבח בגין מכירת נדל"ן מגורים, קרי, 25% מגובה השבח (רווח). יש לחשב את סכום השבח לפי ההפרש בין סכום רכישת הנכס לסכום מכירתו, ולאחר ניכוי הוצאות רלוונטיות, כגון שכ"ט מתווך המקרקעין, שכ"ט עו"ד, תשלום מס רכישה, תשלום היטל השבחה, הוצאות שיפוץ הנכס, ועוד.
מבחינת מס הרכישה שמוטל על הקונים, חשוב להיות מודע לכך שמס הרכישה בגין רכישת נכס מסחרי הינו בשיעור אחיד של 6% מכל סכום התמורה והחל מהשקל הראשון, וזאת להבדיל ממדרגות מס הרכישה שקיימות לגבי רכישת דירה למגורים על ידי אדם פרטי.
השלמת העיסקה
לאחר חתימת הסכם המכר וביצוע הדיווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין, יש להמשיך בביצוע ההסכם לפי הוראותיו.
מבחינת הקונים, החובה העיקרית שחלה עליהם כעת הינה לבצע את תשלומי התמורה במלואם ובמועדם לפי הלו"ז שנקבע בהסכם המכר.
מבחינת המוכרים, החובה העיקרית שחלה עליהם כעת הינה למסור לקונים במועד המוסכם את החזקה הפיזית בנכס כשהוא פנוי כל אדם וחפץ לפי הוראות החוזה + מסמכי העברת הזכויות, וזאת כנגד קבלת תשלום יתרת התמורה מהקונים.
ולבסוף, על ב"כ הקונים לדאוג לרישום רישום העברת הזכויות בנכס על שם הקונים בטאבו, וזאת באמצעות הפקדת המסמכים הבאים: שטר המכר/העברת החכירה, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, ואישור עיריה.
התייעצו עמנו
בחיפושכם אחר עורך דין לנדל"ן מסחרי להשקעה, אנו במשדר עורכי דין שמעוני-אוחיון, מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה.
ניתן להשאיר פניה באתר, ליצור עמנו קשר טלפוני או לכתוב לנו בוואטסאפ.