פירוק שותפות במקרקעין

מהו פירוק שותפות במקרקעין?

פירוק שותפות במקרקעין עוסק במצב שבו ישנם מספר בעלים במשותף על אותו נכס מקרקעין, אולם לפחות אחד מהם מעוניין לפרק את השותפות בבעלות על הנכס, וזאת להבדיל ממצב שבו ישנו רק בעלים אחד בלבד לנכס המקרקעין.

מדובר למשל במקרים שבהם שני בני זוג הינם בעלים משותפים של דירת המגורים שלהם, או כאשר מספר יורשים ירשו יחדיו נכס מקרקעין, או כאשר מספר משקיעים רכשו יחדיו נכס מקרקעין מניב להשכרה, וכיו"ב.

הסיבות בגינן יתעורר הרצון אצל אחד השותפים לפרק את השותפות במקרקעין יכולות להיות שונות ומגוונות.

כאשר מדובר, למשל, בשותפות במקרקעין של בני זוג בדירת המגורים שלהם, הצורך בפירוק השותפות מתעורר בדרך כלל כאשר יחסיהם של בני הזוג עולים על שרטון והם נפרדים. בנסיבות אלו, לא פעם קורה שלפחות אחד מבני הזוג מעוניין למכור את הדירה ולהשתמש בכספי התמורה שמגיעים לו לצורך מימון רכישת דירה אחרת תחתיה עבור עצמו בלבד, או שהוא מעוניין לרכוש מבן הזוג השני את חלקו בדירה, אף זאת כדי שהוא יהיה הבעלים היחידי של הדירה וכך שהוא יוכל להמשיך ולהתגורר בה לבדו.

כאשר מדובר בשותפות של מספר משקיעים על נכס מקרקעין מניב להשכרה, ייתכן שאחד מהם יהיה מעוניין לפרק את השותפות מאחר שהוא איננו שבע רצון מאופן ניהול הנכס על ידי יתר המשקיעים, או מאחר שהוא איננו שבע רצון מהתשואה שמופקת מהנכס מהשכרתו, וכיו"ב.

תהא אשר תהא הסיבה לפירוק השותפות במקרקעין, משמעות פירוק השותפות הינה ביצוע הליך שבסופו הבעלים המשותפים לא יהיו עוד בעלים במשותף על הנכס.

ניתן לבצע הליך זה בכל מיני דרכים, ולמשל באמצעות חלוקה בעין של נכס המקרקעין בין השותפים (קרי, חלוקה פיזית של הנכס, ככל שניתן לחלק אותו כך), או באמצעות מכירת נכס המקרקעין לצד שלישי וחלוקת התמורה בין כל השותפים לפי שיעור חלקם במקרקעין, או שאחד השותפים יקנה מיתר השותפים את חלקם במקרקעין, וכיו"ב.

הוראות החוק העיקריות בדבר פירוק השותפות במקרקעין נמצאות בסימן ב' לפרק השני של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

מי רשאי לדרוש את פירוק השותפות במקרקעין ומתי?

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף, וזאת ללא הגבלת זמן, למעט במקרה שבו קיים הסכם שיתוף בין הצדדים שכולל תנאי אשר שולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף.

יחד עם זאת, תנאי זה לא יחול בשני המקרים הבאים:

(א) אם התנאי שולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לתקופה של מעל 3 שנים, רשאי כל שותף לפנות לבית המשפט בבקשה שיורה על פירוק השיתוף כעבור 3 שנים, למרות התנאי הנ"ל. בית המשפט ייעתר לבקשה אם הדבר ייראה לו צודק בנסיבות הענין (סעיף 37 (ב) לחוק המקרקעין).

(ב) אם אחד השותפים הקים מחוברים במקרקעין, מבלי שהיה זכאי לכך לפי הדין או הסכם שיתוף, רשאי כל שותף אחר לדרוש את פירוק השיתוף לפי החוק, למרות כל הגבלה בהסכם השיתוף (סעיף 46 לחוק המקרקעין).

לפי מה ניתן לבצע את פירוק השותפות במקרקעין?

ניתן לבצע את פירוק השותפות במקרקעין לפי הסכם או צו בית המשפט:

(א) הסכם פירוק שותפות. מטבע הדברים, האופציה העדיפה הינה פירוק השותפות במקרקעין באמצעות הגעה להסכם בין השותפים, וזאת מחוץ לכתלי בית המשפט וללא כל צורך במעורבות שלו.

ניתן להגיע להסכמה בדבר התנאים לפירוק השותפות בשתי דרכים ומועדים:
האחת, עם יצירת השותפות מלכתחילה, וזאת כבר במסגרת הסכם שיתוף שנערך בין הצדדים.
השניה, עם קבלת ההחלטה העקרונית בדבר פירוק השותפות בדיעבד, וזאת במסגרת מו"מ שיתנהל בין השותפים לעריכת הסכם פירוק.
גם במסגרת הסכם זה ניתן להחליט על אופן ביצוע פירוק השותפות במקרקעין בדרכים שונות, כגון על ידי חלוקה בעין של הנכס בין השותפים או מכירת הנכס. אולם אם ההסכם קובע שתבוצע חלוקה בעין של הנכס, יש להגיש אותו למפקח על רישום המקרקעין, על מנת שהוא יבדוק את ההסכם וייאשר שהחלוקה בעין של המקרקעין תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה וכל חוק רלוונטי אחר (סעיף 38 לחוק המקרקעין).

(ב) צו פירוק שותפות. צו פירוק השותפות הינו צו שיש להשיג מבית המשפט במקרה שלא ניתן היה להגיע להסכם בין השותפים בדבר עצם פירוק השיתוף ו/או התנאים לפירוק. במקרה כזה, על השותף שמעוניין בפירוק השיתוף להגיש תביעה בבית המשפט כנגד יתר השותפים שאינם מעוניינים בפירוק, וזאת כפי שיוסבר להלן.

הגשת תביעה לפירוק שותפות במקרקעין

כפי שצויין לעיל, את התביעה לפירוק השותפות במקרקעין יש להגיש במקרה המצער שבו לא הושג בין צדדים הסכם בדבר פירוק השותפות ביניהם, וזאת לצורך קבלת צו בית משפט שיקבע את עצם הפירוק וכן את אופן הפירוק.

עם זאת, וכמו לגבי כל תביעה, גם את התביעה לפירוק השותפות על התובע להגיש בתום לב, ומטעמים ענייניים והוגנים. אם בית המשפט יתרשם שהתביעה הוגשה בחוסר תום לב, ועל מנת להפעיל לחץ בלתי מוצדק על יתר השותפים או לשם עשיית רווח לא הוגן, הוא עלול לדחות את התביעה.

סמכות עניינית

בית המשפט שבפניו תוגש התביעה לפירוק השותפות ייקבע בהתאם לתנאים הבאים:

(א) כאשר מדובר בנכס מקרקעין שרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), יש להגיש את התביעה בפני בית המשפט השלום, וזאת ללא קשר לשוויו.

(ב) כאשר מדובר בנכס המקרקעין שאיננו רשום בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת – יש להגיש את התביעה בפני בית המשפט השלום או בית המשפט המחוזי, וזאת לפי שוויו. תביעה לגבי נכס בשווי של 2.5 מליון ₪ תוגש בפני בית משפט השלום, ולגבי נכס בשווי של מעל 2.5 מליון ₪, בפני בית המשפט המחוזי.

(ג) כאשר הצדדים לפירוק השיתוף הינם בני משפחה, התביעה תוגש בפני בית המשפט לענייני משפחה.

אופן פירוק השותפות במקרקעין לפי צו בית המשפט

ככל שבית המשפט החליט לקבל את תביעת פירוק השותפות במקרקעין, באפשרותו להורות על פירוק השותפות בהתאם לאחת הדרכים הבאות, וזאת לפי נסיבותיו הספציפיות של כל מקרה לגופו.

(א) חלוקה בעין של המקרקעין

החלוקה בעין הינה הדרך העדיפה ביותר מבחינת המחוקק לביצוע פירוק השותפות במקרקעין, וזאת ככל שהדבר אפשרי בהתאם לסוג הנכס וחוקי התכנון והבניה.

חלוקה בעין הינה כאמור חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים למספר חלקות נפרדות, וזאת ככל שהדבר אפשרי בהתאם לסוג הנכס וחוקי התכנון והבניה.

במידת הצורך, בית המשפט גם רשאי לקבוע תשלומי איזון בין השותפים לשם השוואת חלקיהם בנכס, וכן לצוות על רישום זיקת הנאה בין חלקי הנכס לאחר ביצוע החלוקה בעין, וזאת כאמור בסעיף 39 לחוק המקרקעין.

אם לא ניתן לבצע את החלוקה בעין בשל מקרים מיוחדים שמפורטים בסעיף 41 לחוק המקרקעין, בית המשפט רשאי להורות על הפתרונות הבאים:

(1) אם המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת רק לגבי אחד השותפים, ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין באופן זה.

(2) אם המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זו אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין באופן זה.

(3) אם המניעה לחלוקת המקרקעין בעין קיימת רק לגבי חלק מהשותפים, רשאים השותפים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים את מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40 לחוק המקרקעין.

(ב) מכירת המקרקעין

אם לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין או אם חלוקת המקרקעין בעין תגרום להפסד ניכר לחלק מהשותפים או לכולם, אזי פירוק השיתוף ייעשה באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון (התמורה) בין השותפים, כאמור בסעיף 40 לחוק המקרקעין.

מכירת המקרקעין תיעשה כשם שמוכרים נכסי מקרקעין מעוקלים במסגרת הליכי הוצל"פ. בפועל, בדרך כלל המקרקעין יועמדו למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, והתמורה עבורם תחולק בין השותפים בהתאם להיקף חלקיהם במקרקעין.

יחד עם זאת, בית המשפט יכול להורות על דרך אחרת למכור את המקרקעין, אם היא נראית לו יותר צודקת ויעילה בנסיבות העניין. לדוגמא, כאשר אחד השותפים מוכן לרכוש את חלקיהם של יתר השותפים לפי שווי השוק או אף יותר, או כאשר השותפים מעוניינים לערוך ביניהם התמחרות לצורך רכישת הנכס.

מכירת דירת מגורים של בני זוג. כאשר מדובר במכירת דירת מגורים של בני זוג לצורך פירוק השותפות ביניהם על הדירה, יש לשים לב להוראות מיוחדות שקובע סעיף 40 לחוק המקרקעין בעניין זה:

ראשית, סעיף 40א(א) לחוק המקרקעין קובע שמכירת הדירה לצורך פירוק השותפות בה תבוצע רק לאחר שבית המשפט ייווכח לראות שנמצא הסדר מגורים לילדים הקטינים של בני הזוג ולבן הזוג שמחזיק בהם, יחדיו, אשר מתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים שמתאים לצרכיהם, לתקופה שתיקבע על ידו.

שנית, סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין קובע שסעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא יחול במכירה זו לגבי מי שהיה שותף בדירה זו. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע שמכירת הדירה תיעשה בכפוף לזכותו של מי שהיה שותף בדירה להמשיך ולהתגורר בה כדייר מוגן, כלומר, שהדירה תימכר כדירה תפוסה על ידו, דבר שמוריד מאד את שוויה.

כאמור, סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין קובע שסעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא יחול במקרה זה, כך שהדירה לכאורה תימכר כדירה פנויה, ולא תפוסה.

אולם, בפסיקה נקבע שסעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין יחול רק מדובר בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג שנעשה מיוזמת בני הזוג עצמם ובמסגרת פירוק הנישואים שלהם. אולם, אם פירוק השיתוף נעשה שלא ביוזמת בני הזוג, אלא ביוזמת צד שלישי ועקב חובות של אחד מבני הזוג, אזי סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין לא יחול, ובן הזוג של החייב יוכל להמשיך ולהתגורר בה כדייר מוגן, כך שהדירה תיאלץ להימכר כתפוסה על ידו (רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ).

(ג) הפיכת המקרקעין לבית משותף

אם עיקר המקרקעין ראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט יכול לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם, וזאת לאחר שהוא קיבל את חוות דעתו של המפקח על המקרקעין. כך קובע סעיף 42 לחוק המקרקעין.

אם פירוק השיתוף בדרך של רישום הנכס כבית משותף אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון בין השותפים, בית המשפט רשאי גם לחייבם לשלם תשלומים אלו.