דף הבית » תחום פעילות – נדל״ן » עורך דין לנדל"ן מסחרי
עורך דין לנדל"ן מסחרי
לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990
או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:
תחום הנדל"ן המסחרי הינו תחום מורכב בעל היבטים משפטיים רבים ומגוונים, שבחלקם שונים מההיבטים המשפטיים של תחום הנדל"ן למגורים. לפיכך, חשוב מאד לקבל ליווי משפטי לעסקאות נדל"ן מסחרי מעו"ד מקצועי, שבקי ומנוסה בתחום ספציפי זה.
אנו במשרד עורכי דין שמעוני – אוחיון נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה והתייעצות.
למה צריך עו"ד לליווי עסקת נדל"ן מסחרי?
נדל"ן מסחרי מתאר נכסי מקרקעין שמיועדים לשימושים מסחריים שונים ומגוונים, להבדיל מנכסי מקרקעין שמיועדים לשימושים אחרים, לרבות שימוש למגורים או שטחים ציבוריים. מדובר באזורי מסחר ותעשיה, חנויות, קניונים, בנייני משרדים, בתי מלון, קליניקות רפואיות, מחסנים, מרכזים לוגיסטיים, מגרשי חניה, ועוד.
ניתן לרכוש נדל"ן מסחרי לצרכי שימוש אישי, או לצרכי השקעה, וזאת באמצעות השכרת הנכס בתמורה לקבלת דמי שכירות ו/או באמצעות מכירת הנכס עם עליית ערכו.
בכל מקרה, בין אם המדובר בעסקת מכר נדל"ן מסחרי ובין אם המדובר בעסקת שכירות נדל"ן מסחרי, חשוב מאד לערוך את העסקה בליווי משפטי של עו"ד שבקי ומנוסה לא רק בדיני מקרקעין בכלל, אלא גם בתחום הספציפי של הנדל"ן המסחרי בפרט.
ליווי זה דרוש כדי להבטיח את הטיפול המקצועי המיטבי בכל ההיבטים המשפטיים שאופייניים לעסקה זו, לרבות עריכת הבדיקות המקדמיות והטיפול בהיבטי המיסוי, ששונים באופן מהותי מהיבטי המיסוי של עסקת נדל"ן למגורים, וכפי שיוסבר להלן.
עריכת בדיקות מקדמיות
כמו בכל עסקת מקרקעין, גם בעסקת נדל"ן מסחרי חשוב לבצע שורה של בדיקות מקדמיות לגבי הנכס:
(1) בדיקה רישומית-קניינית
יש לוודא שהנכס המסחרי אכן רשום על שם הבעלים שלו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל, ושלא רובצות על הנכס זכויות של צדדים שלישיים שעלולים לסכל את העסקה, כגון משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, צווי בית משפט, צווי הריסה בגין חריגות בניה, וכדומה.
(2) בדיקה תכנונית
יש לבדוק האם הייעוד של הנכס הינו אכן ייעוד מסחרי שמתאים למטרת העסקה, האם יש לו היתר בניה, האם הוא אכן נבנה לפי היתר הבניה וללא חריגות בניה, האם חל עליו היטל השבחה, ועוד. ניתן לערוך את הבדיקה התכנונית במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהנכס נמצא בתחום שיפוטה.
(3) בדיקה פיזית
יש לבדוק האם הנכס מתאים מבחינה פיזית והנדסית למטרת העסקה, האם יש בו ליקויי בניה כלשהם, וכדומה, וזאת באמצעות אנשי מקצוע מתאימים, כגון מהנדסים, אינסטלטורים, חשמלאים וכיו"ב. בנוסף חשוב לבדוק האם יש צורך לבצע בנכס התאמות שונות לצורך הפעלתו, כגון התאמות חשמל, תאורה, מיזוג אוויר, חזות הנכס.
הדבר אמור במיוחד כאשר רוכשים נכס מסחרי מקבלן, שלרוב נמסר כשהוא ברמת "מעטפת" בלבד, ועל כן יש לבצע בו שיפוצים נרחבים לצורך התאמת למטרת הפעלת הנכס, ולהשיג אישורים שונים לצורך השגת רישיון עסק, ככל שהוא נדרש.
(4) בדיקה פיננסית
יש לוודא שיש לקונה או לשוכר של הנכס האמצעים הפיננסיים המתאימים למימון העסקה, ושהוא אכן מסוגל לעמוד בתנאיה.
כאשר מדובר בעסקת שכירות, יש לשים לב שדמי השכירות בגין נכס מסחרי הינם לרוב גבוהים בהרבה מדמי השכירות עבור נכס מגורים, ולעתים הם נגזרים באחוזים מהכנסות העסק, או מלווים בתשלום דמי ניהול לחברת ניהול, ולכן יש להקפיד יותר לגבי בדיקת מצבו הפיננסי של השוכר לעומת שוכר של נכס למגורים.
בנוסף, יש לוודא שהשוכר גם מסוגל להעמיד את הביטחונות.
מיסוי עסקת מכר נדל"ן מסחרי
לעניין היבטי המיסוי תחילה יובהר שישנו הבדל בין המיסוי שחל על צד לעסקה שהינו חברה בע"מ, לעומת המיסוי שחל על צד לעסקה שהינו אדם פרטי, שבו נתמקד יותר במאמר זה.
בנוסף, יש גם הבדל מהותי בין מסי המקרקעין (מס שבח ומס רכישה) שאדם פרטי צריך לשלם בגין עסקת מכר נדל"ן מסחרי, לבין מסי המקרקעין שעליו לשלם בגין עסקת מכר דירת מגורים, מאחר שרוב הפטורים/הקלות מס שקיימים לגבי עסקת מכר דירת מגורים אינם חלים על עסקת מכר נדל"ן מסחרי, ואינם רלוונטיים לגביהם.
שיעור מס השבח בגין מכירת נכס מסחרי הינו זהה לשיעור מס השבח בגין מכירת דירת מגורים: 25% מגובה השבח (רווח). יש לחשב את סכום השבח לפי ההפרש בין סכום רכישת הנכס לסכום מכירתו, ולאחר ניכוי הוצאות רלוונטיות, כגון שכ"ט מתווך המקרקעין, שכ"ט עו"ד מקרקעין, תשלום מס רכישה, תשלום היטל השבחה, הוצאות שיפוץ הנכס, ועוד.
שיעור מס הרכישה בגין רכישת נכס מסחרי הינו שיעור אחיד של 6% מכל סכום התמורה, וזאת להבדיל ממדרגות מס הרכישה שקיימות לגבי רכישת דירה למגורים על ידי אדם פרטי.
מיסוי הכנסות מהשכרת נדל"ן מסחרי
ההכנסות שניתן לקבל מהשכרת נכס מסחרי, הינן בדרך כלל גבוהות בהרבה מההכנסות שניתן לקבל מהשכרת נכס למגורים. התשואה השנתית שמתקבלת מהשכרת נכס מסחרי עשויה להגיע לשיעור של כ-8% – 10% לשנה, בעוד שהתשואה השנתית שמתקבלת מהשכרת נכס למגורים עומדת על 3% – 4% לשנה בלבד.
בנוסף, תקופות השכירות של נכס מסחרי הינן בדרך כלל ארוכות יותר, ונמשכות מספר שנים, בעוד ששכירות של נכס למגורים בדרך כלל נמשכת שנה אחת בלבד. יתרון זה חוסך מבעלי הנכס המסחרי את הצורך לחפש שוכרים חדשים לעתים תכופות יחסית, ולהפסיד את דמי השכירות בתקופה שבה הנכס עומד פנוי וללא שימוש. מצד שני, הארנונה שחלה על נכס מסחרי הינה גבוהה יותר מזו שחלה על נכס למגורים. לפיכך, ככל שהמשכיר לא יצליח למצוא שוכר לנכס שלו במשך פרק זמן כלשהו, הוא ייאלץ לשלם בעצמו את הארנונה שחלה עליו, דבר שיטיל עליו הוצאות גבוהות יותר.
בכל הקשור למיסוי שחל על השכרת נדל"ן מסחרי, יש לשים לב להיבטים הבאים:
תשלום מס הכנסה
מבחינת דיני מס הכנסה, ההכנסה המתקבלת מדמי שכירות שמשולמים לאדם פרטי מוגדרת כהכנסה פאסיבית, וזאת להבדיל מהכנסה שמתקבלת מעבודה, ומוגדרת כהכנסה אקטיבית.
שיעור המס על דמי השכירות שמשולמים לאדם פרטי מתחיל ממדרגת מס של 31%, ונקבע בהתאם ליתר הכנסותיו של בעל הנכס. לעומת זאת, שיעור המס שחל על חברה יהיה לפי מס חברות + מס דיבידנד (ככל שהיא תרצה למשוך את היתרה כרווח).
מבחינת המשכיר הפרטי, קיים גם הבדל מהותי בין מס ההכנסה שמוטל על דמי השכירות של נכסי מגורים, לבין מס ההכנסה שמוטל על דמי השכירות של נכסים מסחריים. שכן, מי שמשכיר נכס למגורים יכול לבחור לפי רצונו החופשי בין מספר מסלולים לתשלום המס על דמי השכירות: פטור ממס, מס מופחת, או תשלום לפי מדרגות המס השולי, בכפוף כמובן לעמידתו בתנאי הזכאות לכל מסלול. לעומת זאת, אפשרויות אלו אינן קיימות למי שמשכיר נכס מסחרי, וזאת גם כשמדובר באדם פרטי שמשכיר את הנכס.
מצד שני, פקודת מס הכנסה מאפשרת למשכיר לקזז מדמי השכירות הוצאות שונות ששולמו על ידו לצורך ייצור ההכנסה מדמי השכירות, וזאת גם כשמדובר בהשכרה של נכס מסחרי. בין היתר, המשכיר רשאי לקזז תשלומים שהוצאו על ידו לצורך תיקון הנכס, שיפוץ הנכס, אחזקה שוטפת של הנכס, ובלבד שהמדובר בהוצאות שהוצאו לצורך שמירת הקיים להבדיל מהוצאות שהוצאות לצורך השבחת הנכס והעלאת שוויו. בנוסף, ניתן לקזז תשלומי ריבית והפרשי הצמדה שהוצאו בקשר לנכס, הוצאות פחת, הוצאות שכ"ט עו"ד, הוצאות רו"ח, וכיו"ב.
מע"מ
אדם פרטי שמשכיר נכס מסחרי, ואיננו מנהל תיק ברשויות מע"מ, חייב אף הוא לפתוח תיק מע"מ ולהגיש דו"חות תקופתיים באופן שוטף.
תשלום דמי ביטוח לאומי ודמי ביטוח בריאות
גם מבחינת דיני הביטוח הלאומי, דמי השכירות שמשולמים לאדם פרטי מוגדרים כהכנסה פאסיבית, ועליו לשלם בגינם דמי ביטוח לאומי ודמי ביטוח בריאות, שמחושבים לפי השיעורים שנקבעו בחוק הביטוח הלאומי להכנסות פסיביות (זאת, להבדיל מחברה, שאיננה מחוייבת בתשלומים אלו עבור הכנסותיה).
שיעורי דמי הביטוח הלאומי ודמי ביטוח הבריאות שיש לשלם בגין הכנסות פסיביות שמחולקים לשלוש דרגות לפי גובה ההכנסות:
- דרגה ראשונה: עד ל-25% מהשכר הממוצע במשק – יש פטור.
- דרגת שניה: יש לשלם דמי ביטוח לאומי בשיעור מופחת, של 9.61% מההכנסה.
- דרגה שלישית: יש לשלם דמי ביטוח לאומי בשיעור מלא, של 12%.
מאמר זה נכתב על ידי עו"ד גלעד אוחיון, עורך דין לנדל"ן מסחרי, שותף בכיר במשרד שמעוני – אוחיון. יצוין כי מאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
ניתן לפנות לעו"ד אוחיון באמצעות דואר אלקטרוני gilad@soc-law.co.il, ביצירת קשר טלפוני או השארת פניה באתר.
לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990
או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:
תחומי התמחות בנדל"ן
- מכירת דירה
- קניית דירה מקבלן
- קניית דירה יד שנייה
- נדל"ן מסחרי
- מיסוי מקרקעין
- פירוק שותפות במקרקעין
- עסקאות קומבינציה
- מכירת דירה
- קניית דירה מקבלן
- קניית דירה יד שנייה
- נדל"ן מסחרי
- מיסוי מקרקעין
- פירוק שותפות במקרקעין
- עסקאות קומבינציה
אודות משרדנו
ברוכים הבאים למשרד עורכי דין שמעוני-אוחיון.
המשרד מתמחה ב-3 תחומי ליבה: