עורך דין קניית דירה יד שנייה
לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990
או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:
מי שהתמזל מזלו והצליח למצוא דירה לקנייה במציאות הנדל"ן המורכבת של מדינת ישראל, צריך להצטייד בראש ובראשונה בעורך דין נדל"ן שייצג אותו לצורך ניהול עסקת קניית הדירה וחתימת חוזה המכר.
ליווי העסקה ע"י עו"ד הינו קריטי, הן כדי להגן על זכויותיו של הקונה, והן על מנת להבטיח שהקונה גם יוכל לעמוד בהתחייבויות שהוא נוטל על עצמו במסגרת העסקה.
תפקידו של עו"ד שמייצג את הקונה הינו תפקיד מגוון, מורכב, ובעל אחריות רבה, ועל כן חשוב להפקיד אותו בידיים של עו"ד מקצועי, ובעל נסיון מוכח בייצוג בעסקאות מקרקעין.
תפקיד זה כולל בעיקרו את הנושאים הבאים: ביצוע בדיקות מקדמיות של הדירה, ניהול המו"מ לעריכת חוזה המכר וחתימתו, דיווח על חוזה המכר לרשויות מיסוי המקרקעין, מסירת החזקה, ורישום זכויות הקונה בדירה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").
(1) בדיקות מקדמיות של הדירה
הבדיקות המקדמיות של הדירה כוללות בדיקה משפטית, בדיקה תכנונית, בדיקה הנדסית, ובדיקה פיננסית.
הבדיקה המשפטית
כוללת את בדיקת אופן רישום הזכויות בדירה על שם המוכר בטאבו כדי לוודא שהדירה אכן רשומה ע"ש המוכר, ושלא רשומות עליה זכויות של צד שלישי, כגון עיקולים, שיעבודים, הערות אזהרה, וכדומה. לשם כך יש לקבל מהמוכר נסח טאבו או אישור זכויות מרמ"י.
הבדיקה התכנונית
כוללת את בדיקת מצבה התכנוני של הדירה לפי דיני התכנון והבניה בארץ. לשם כך, יש לפנות למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבה נמצאת הדירה, ולוודא שם שהדירה נבנתה לפי היתר בניה כדין, ללא חריגות בניה, שהיא מתאימה לייעודה, ועוד. בהזדמנות זו ניתן גם לבדוק האם חל על הדירה היטל השבחה שאותו יש לשלם בעת מכירתה.
הבדיקה ההנדסית
נועדה לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה, והאם יש בה ליקויי בניה כלשהם, וזאת באמצעות מהנדס, אינסטלאטור, וכדומה.
הבדיקה הפיננסית
ואילו הבדיקה הפיננסית נועדה לוודא שהקונה מסוגל לממן את עלות רכישת הדירה, באמצעות הון עצמי ו/או נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא, וזאת לפי שיעור אחוזי המימון שהוא רשאי לקבל לפי הנחיות בנק ישראל.
לדוגמא, מי שרוכש דירה ראשונה, רשאי לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא בשיעור של עד 75% משווי הדירה. לשם כך מומלץ לעשות סקר בין הבנקים למשכנתאות כדי לברר מי מהם נותן את המשכנתא בתנאים שהכי מתאימים לכם, ולבקש ממנו "אישור עקרוני למשכנתא". מדובר באישור שמצהיר על הסכמתו העקרונית הראשונית של הבנק לתת לכם משכנתא, בהתבסס על הנתונים שתמסרו לו על הדירה והיכולות הפיננסיות שלכם.
(2) ניהול המו"מ לעריכת חוזה המכר וחתימתו
בכפוף לממצאי הבדיקות המקדמיות לגבי הדירה, ניתן לעבור לניהול המו"מ לעריכת חוזה המכר.
בד"כ מקובל שב"כ המוכר הוא שמנסח את הטיוטא הראשונה של חוזה המכר, אך הדבר אינו הכרחי, וניתן להגיע איתו להסכמה לפיה ב"כ הקונה הוא שיכין אותה.
בכל מקרה, יש להקפיד שחוזה המכר יכלול, בין היתר, את הסעיפים העיקריים הבאים:
- הצהרות והתחייבויות הצדדים. סעיף זה כולל בדרך כלל את הצהרות המוכר לפיה הזכויות בדירה שייכות לו וכי הן נקיות מכל זכויות צד ג', ואת הצהרת הקונים בדבר ביצוע הבדיקות המקדמיות לגבי הדירה ושלא תהיה להם כל טענה לגבי הדירה כלפי המוכר למעט בגין פגם בדירה שהוא ידע עליו ולא גילה אותו לקונה.
- סכום התמורה ולו"ז התשלומים. במסגרת סעיף זה יש לציין את סכום התמורה המוסכמת עבור הדירה ולו"ז התשלומים שלה. בד"כ מקובל לקבוע את התשלומים הבאים: תשלום מקדמה במעמד חתימת החוזה, שיופקד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר ויימסר למוכר לאחר רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת הקונה; תשלומי ביניים; ותשלום יתרת התמורה כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה ומסמכי רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה. מסמכים אלו כוללים את שטר המכר, אישור מס שבח לטאבו, ואישור העיריה לטאבו בדבר העדר חובות ארנונה, מים, והיטל השבחה. בנוסף, על המוכר גם למסור לקונה יפוי כח בלתי חוזר מטעמו ולהחזיר לו יפוי כח למחיקת הערת האזהרה על שם הקונה במקרה של הפרתו היסודית את החוזה.
- מסירת החזקה ומסמכי רישום הזכויות. יש לקבוע את המועד שבו המוכר ימסור לקונה את החזקה הפיזית בדירה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ (למעט חפצים שהוסכם לגביהם בחוזה שהם יושארו בדירה, כגון מערכת מיזוג, ארונות, וכדומה), ומסמכי רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה, וזאת כנגד קבלת יתרת התמורה מהקונה.
אם המוכר לא יספיק לקבל את אישורי המסים (מס שבח ואישור עיריה) עד למועד זה, יש להפקיד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר סכום מסויים מתוך סכום יתרת התמורה, שיישקף את הסכום המוערך של התשלומים שיש לשלם עבור קבלת אישורי המסים. סכום זה יועבר לידי המוכר רק לאחר המצאת אישורי המסים לקונה.
בתום השלמת המו"מ לעריכת חוזה המכר, יש לקבוע מועד לחתימתו ע"י הצדדים.
במעמד חתימת החוזה, הצדדים ייחתמו בנוסף לו גם על שטר המכר, יפוי הכח הבלתי חוזר של המוכר, ויפוי הכח למחיקת הערת האזהרה של הקונה למקרה שהקונה יפר את ההסכם הפרה יסודית ולא יתקן אותה במועד. מסמכים אלו יימסרו לידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, שיהיה רשאי להעביר אותם קונה כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה לקונה וקבלת יתרת התמורה ממנו, כפי שהוסבר לעיל.
בנוסף, על הקונה לשלם במעמד זה את תשלום המקדמה, שיופקד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר ויימסר למוכר רק לאחר רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת הקונה.
(3) דיווח על חוזה המכר לרשויות מיסוי מקרקעין
תוך 30 יום לאחר חתימת חוזה המכר, יש לדווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין. אי דיווח במועד עלול לגרור תשלום קנסות מיותרים, ועל כן חשוב להקפיד על ביצוע הדיווח מבעוד מועד.
מטרת הדיווח על חוזה המכר לרשויות מיסוי מקרקעין הינה להסדיר את תשלום מס שבח על ידי המוכר ותשלום ומס הרכישה על ידי הקונה, או את קבלת הפטורים מתשלומים אלו. ללא קבלת אישורי המסים הללו לטאבו, לא ניתן לבצע את רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה בטאבו ללא אישורי המסים הללו.
(4) מסירת החזקה
ככל שהחוזה התבצע בהתאם להוראותיו, לרבות בכל הקשור לביצוע תשלומי הביניים של הקונה, על הצדדים להיפגש במועד מסירת החזקה בדירה.
במעמד מסירת החזקה, על המוכר למסור לקונה את מפתחות הדירה ומסמכי העברת רישום הזכויות לידי הקונה, כנגד קבלת יתרת התמורה ממנו.
על הקונה לוודא שהדירה נמסרת לו כשהיא אכן פנויה מכל אדם וחפץ (למעט חפצים שהוסכם עליהם בחוזה המכר שהם יושארו בדירה), ושמצבה תקין וכפי שהיה בעת עריכת חוזה המכר, בכפוף לבלאי סביר.
בנוסף, על הצדדים לבצע קריאת מונים של הדירה, כגון חשמל, מים, וגז, ולהסדיר את רישום העברת חשבונות הארנונה, מים, חשמל, וגז על שם הקונה.
(5) רישום הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו
ולבסוף, בשעה טובה ומוצלחת, יש להשלים את העסקה באמצעות רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונה, בטאבו.
לשם כך, על ב"כ הקונה להפקיד בטאבו את המסמכים הבאים: שטר המכר, 3 אישורי המסים – אישור מס שבח, אישור מס רכישה, ואישור העיריה, ואישור תשלום האגרה בגין רישום הזכויות וכל אישור אחר שנדרש לכל מקרה לגופו.
עם קבלת ההודעה מהטאבו על ביצוע רישום העברת הזכויות על הקונה, יש להוציא נסח טאבו עדכני, כדי לוודא שהרישום בוצע באופן תקין וללא טעויות מיותרות.
התייעצו עם משרדנו
עתידים לרכוש נכס יד שנייה? אנו במשרד עורכי דין שמעוני אוחיון נשמח לעמוד לרשותכם.
להתייעצות עם עורך דין קניית דירה יד שנייה מטעם משרדנו, אנו מזמינים אתכם/ן ליצור עמנו קשר טלפוני, לכתוב לנו בטופס יצירת הקשר או להתכתב עמנו בוואטסאפ.
מאמר זה נכתב על ידי עו"ד מקרקעין גלעד אוחיון, שותף בכיר במשרד שמעוני – אוחיון. יצוין כי מאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. ניתן לפנות לעו"ד אוחיון באמצעות דואר אלקטרוני gilad@soc-law.co.il, ביצירת קשר טלפוני או השארת פניה באתר.
לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990
או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:
תחומי התמחות בנדל"ן
- מכירת דירה
- קניית דירה מקבלן
- קניית דירה יד שנייה
- נדל"ן מסחרי
- מיסוי מקרקעין
- פירוק שותפות במקרקעין
- עסקאות קומבינציה
- מכירת דירה
- קניית דירה מקבלן
- קניית דירה יד שנייה
- נדל"ן מסחרי
- מיסוי מקרקעין
- פירוק שותפות במקרקעין
- עסקאות קומבינציה
אודות משרדנו
ברוכים הבאים למשרד עורכי דין שמעוני-אוחיון.
המשרד מתמחה ב-3 תחומי ליבה:
