עורך דין קניית דירה מקבלן

לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990

או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:

עומדים בפני עסקת רכישת דירה / בית? ראשית כל נבקש לברככם לרגל המעמד המרגש. משרד עורכי דין שמעוני – אוחיון מתמחה בדיני הנדל"ן על סוגיו, ומלווה לקוחות פרטיים ועסקיים לכל אורך שלבי העסקה ועד לקבלת המפתחות.

במאמר שלפניכם, נבקש להתייחס לעסקאות רכישת דירה יד ראשונה מקבלן. אם כוונתכם היא לעסקת נדל"ן מסחרי, לחצו כאן. במידה וברצונכם לקבל פרטים על עסקת רכישת דירה יד שנייה, לחצו כאן.

מהו תפקידו של עוה"ד?

נפתח בכך כי החוק איננו מורה על איש לצוות אליו עורך דין לצורך ביצועה של עסקת מקרקעין. זאת למעט החובה בנוכחותו של עו"ד במעמד החתימה על חוזה המכר.

אם כך הדבר, מדוע רבים עודם מעדיפים שעורך דין מקרקעין יתלווה אליהם לכל אורך שלבי העסקה?

ראשית, הרי שרכישת דירה תהא לרוב העסקה החשובה אם לא החשובה ביותר בה יעסוק אדם פרטי. לצד המעמד המרגש, עסקה שכזו טומנת בחובה מאות אלפי ועד מיליוני שקלים.

על אף המידע המקצועי הרב הנגיש לכול ברחבי המרשתת, רבים אינם בקיאים דיו בהליכים המשפטיים הנדרשים, בביורוקרטיה ובמושגים והמונחים.

עורך דין קניית דירה יעניק לרוכשים את השקט הנפשי והידיעה כי איש מקצוע מטפל בעניינם ומבטיח את ביצועה של עסקה נכונה ובריאה.

שנית, כינון היחסים אל מול המוכרים מוכרח להישען על חוזה מכר כתוב ומפורט.

מטרתו של חוזה המכר היא להבטיח את זכויותיהם וחובותיהם של שני הצדדים, ולמנוע את האפשרות לטרפוד העסקה או 'הפתעה' שתוביל למפח נפש או חלילה לנזקים כספיים.

נוסיף על כך שאלה חשובה נוספת – האם המוכרים הם אנשים פרטיים? או שמא קבלן / יזם? על כל אלו ועוד, נענה בהרחבה להלן.

מהותה של עסקת רכישת דירה מקבלן

הבדל ניכר הקיים בין רכישת דירה מקבלן לבין קניית דירה יד שנייה, טמון במצבו של הנכס: בעוד שדירה יד שנייה הינה שרירה וקיימת, הרי שנכס יד ראשונה מקבלן הוא לכל היותר בהליכי בנייה ראשוניים או לכל הפחות רשום על הנייר בלבד. 

מכך נובע כי הרכישה היא על זכות חוזית בלבד.

בדיקת חוזה המכר מטעם הקבלן​

בשונה מבדיקות מקדמיות שונות הנערכות אודות דירה יד שנייה (כגון בדיקת נסח טאבו ובדיקת תיק בניין), הרי שבדיקתו של הנכס מטעם הקבלן מתמקדת בפן החוזי בלבד.

במדינת ישראל ישנן שורה של תחיקות אשר נועדו להגביל את כוחם של הקבלנים / היזמים, ולהגן על זכויותיהם של הקונים. 

דוגמה מופתית לכך היא חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 המציין כי המוכר (קרי הקבלן) לא יקבל סכום העולה על 7% ממחיר הנכס, אלא אם נקט בצעדים המשמרים את בטחונו הכלכלי של הרוכש, כגון ערבויות בנקאיות.

על אף שורת התחיקות השונות, הרי שהמציאות מלמדת כי חוזה המכר לעתים מתגלה כדורסני ואף ככזה המתעלם מזכויותיהם של הרוכשים. 

למרבה הצער, סביר שאדם מן השורה שאיננו בקיא דיו בנושא, לא יידע להבחין באי אלו סעיפים הסותרים את זכויותיו.

בדיקת ההסכם על-ידי עורך דין קניית דירה מקבלן, תאפשר לשלב תיקונים דרך נספח שינויים, וזאת בהליך מסודר אל מול עורך דינו של הקבלן.

מיהו עורך דינו של הקבלן?

טעות רווחה היא לראות בעורך הדין לענייני מקרקעין מטעם הקבלן, כעו"ד אשר יכול לייצג או מייצג בפועל את הרוכשים.

בפגישות אל מול נציגי הקבלן, ייתכן מאוד והשיח אל מול עורך דינו יהיה נעים וידידותי, אולם זכרו בכל עת: איש מקצוע זה איננו מייצג את האינטרס הכלכלי שלכם. עורך דינו של הקבלן מייצג אך ורק את האינטרס של הלקוח אליו הוא מחויב.

שאלה שרבים נוטים לשאול היא – מדוע אם כך אנו נדרשים לשלם לעורך הדין מטעם הקבלן?

יש לדעת כי החוק מסדיר זאת ואף מצר את צעדיו של הקבלן ומגביל את גובה התשלום אותו הוא יכול לגבות מטעם הרוכשים.

נכון לכתיבת שורות אלו, גובה העמלה בעבור עוה"ד של הקבלן יהא או 0.5% מערך הנכס הנמכר או 5,000 ש"ח, כאשר העמלה שתיבחר תהיה הנמוכה מבין השניים.

מועדי תשלום ואיחורים

חוק המכר מגדיר את פרק הזמן בו הקבלן רשאי לחרוג ממסירת הנכס לחזקת הרוכשים. נכון לכתיבת שורות אלו, הרי שהקבלן רשאי לחרוג עד ל-60 יום, וללא כל מתן פיצוי.

נוסף על כך, החוק מסדיר באופן ברור ונהיר לכול, את סך הפיצויים אליהם הקבלן מחויב, באם יחרוג ממסירת הנכס ולו ביום אחד.

על אף כל האמור לעיל, הרי שיש להבטיח כי חוזה המכר מציין את תאריך מסירת הנכס באופן מפורש וברור עם יום, חודש ושנה.

בדיקה קפדנית על-ידי עורך דין רכישת דירה מקבלן, תבחן אם החוזה מונה אי אלו נסיבות המאפשרות חריגה נוספת. כל 'שטח אפור' הנתון לפרשנות, מוכרח להיבדק היטב על-ידי עורך דינם של הרוכשים.

היבט זה יקבל ביטוי גם בלוח התשלומים, כאשר התשלום האחרון יוסדר במעמד מסירת הנכס לחזקתם של הרוכשים. 

היבטי מס

עבור הרוכשים דירה לראשונה בחייהם, הרי שמס הרכישה בהחלט יכול להיתפס כ'יצור די מוזר'.

בעוד שנהוג כי מס יוטל על הון אותו אנו משלשלים לכיסנו, הרי שעתה זהו מס המוטל בגין הוצאה שאנו מבצעים.

למס הרכישה מדרגות מסודרות החל מפטור מתשלום ועד לערך מקסימלי. שיקוף היבטי המס עבור הרוכשים הוא חיוני לקיומה של עסקה המבוססת על שיקולים כלכליים ותקציביים. 

אין מדובר בתשלום זניח, כי אם בסכומים אשר יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ולו בעסקת נדל"ן סטנדרטית.

נכון לעת כתיבת שורות אלו, נכס בשווי של עד 1,805,545 ש"ח פטור מתשלום מס. עם זאת, המגמה העכשווית בשוק הנדל"ן ובה מחירי הדירות עולים בקצב מסחרר, עתידה לחשוף רוכשים רבים למס זה.

התייעצו עם משרדנו

עתידים לרכוש נכס מקבלן? בחיפושכם אחר עורך דין קניית דירה מקבלן משרדנו ישמח לעמוד לשירותכם.

בכל שאלה והתייעצות, ניתן להשאיר לנו פניה באתר, ליצור עמנו קשר טלפוני או להתייעץ עם נציג בוואטסאפ.

לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990

או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:

תחומי התמחות בנדל"ן
אודות משרדנו

ברוכים הבאים למשרד עורכי דין שמעוני-אוחיון.

המשרד מתמחה ב-3 תחומי ליבה: