קניית נכס מסחרי

לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990

או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:

מהו נכס מסחרי ולמה לקנות אותו?

נכס מסחרי הינו נכס שמיועד לשימושים מסחריים שונים ומגוונים (להבדיל בעיקר מנכס למגורים), כגון חנויות, משרדים, קליניקות רפואיות, קניונים, בתי מלון, מחסנים, מרכזים לוגיסטיים, מגרשי חניה, ועוד. 

יש מי שקונים נכס מסחרי לצורך השימוש האישי שלהם, אולם יש גם מי שקונה נכס מסחרי לצרכי השקעה. למשל, לצורך החזקתו לזמן קצר יחסית עד למכירתו ברווח עם עליית ערכו, או לצרכי השכרתו לשם קבלת דמי שכירות שיהוו הכנסה קבועה ושוטפת. 

להשכרת נכס מסחרי יש שני יתרונות לעומת השכרת נכס למגורים: ראשית, תקופות השכירות של נכס מסחרי הינן בדרך כלל ארוכות יותר, ונמשכות מספר שנים, בעוד ששכירות של נכס למגורים בדרך כלל נמשכת שנה אחת בלבד. יתרון זה חוסך מבעלי הנכס המסחרי את הצורך לחפש שוכרים חדשים לעתים תכופות יחסית.  שנית, דמי השכירות שניתן לקבל עבור נכס מסחרי הינם בדרך כלל גבוהים בהרבה מדמי השכירות שניתן לקבל עבור נכס למגורים, באופן לפיו התשואה השנתית שמתקבלת מהשכרת נכס מסחרי עשויה להגיע לשיעור של כ-8% – 10% לשנה, בעוד שהתשואה השנתית שמתקבלת מהשכרת נכס למגורים עומדת על  3% – 4% לשנה בלבד. 

מצד שני, להשכרת נכס מסחרי יש גם חיסרון לעומת השכרת נכס למגורים, מאחר שהארנונה שחלה על נכס מסחרי הינה גבוהה יותר. לפיכך, ככל שהמשכיר לא יצליח למצוא שוכר לנכס שלו במשך פרק זמן כלשהו, הוא ייאלץ לשלם בעצמו את הארנונה שחלה עליו, דבר שיטיל עליו הוצאות גבוהות יותר. 

כיצד ניתן לממן קניית נכס מסחרי?

למי שאין מספיק הון עצמי משלו לצורך קניית הנכס המסחרי, קיימת אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא או באמצעות קרן ריט. 

מימון באמצעות משכנתא

נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא לצרכי רכישת נכס מסחרי איננה נתונה למגבלות החוקיות ולפיקוח של בנק ישראל שמוטלים על נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא לצרכי רכישת נכס למגורים. 

כך, לדוגמא, ניתן לממן רכישת דירת מגורים יחידה באמצעות 25% הון עצמי ו-75% משכנתא, ואילו רכישת דירת מגורים להשקעה ניתן לממן רק באמצעות 50% הון עצמי ו-50% משכנתא לכל היותר. 

לעומת זאת, ניתן לממן רכישת נדל"ן מסחרי בנטילת משכנתא בדרך כלל בשיעור של 70% – 75%, וזאת גם אם לרוכש יש עוד נכס מלבדו, ועל כן נדרש הון עצמי נמוך יותר לצורך רכישת הנכס המסחרי. לרוב ניתן גם לקבל ריבית על המשכנתא לצורך רכישת נדל"ן מסחרי שהינה נמוכה יותר מהריבית על המשכנתא לרכישת דירת מגורים. 

מימון באמצעות קרן ריט

קרן ריט REIT – Rael Estate Investment Trust)) הינה קרן להשקעות בנכסי מקרקעין מניבים שנסחרת בבורסה.  מדובר בקרן שמשתמשת בכספי המשקיעים שלה לצורך רכישת נכסים מניבים בהיקף גדול ובפיזור רב, ולאחר מכן היא משכירה אותם (רצוי לשוכר יציב ולתקופה ארוכה), וגובה דמי שכירות שיוחזרו לבעלי המניות כדיבידנד על השקעתם, בכפוף לתשלום עמלות. בהמשך יתכן שהקרן גם תמכור את הנכס ברווח, ובכך תייצר מעין "אקזיט" על ההשקעה בו. 

מדובר, איפוא, בקרן שמיועדת למשקיעים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן מבלי להתעסק ברכישה פיזית ישירה של הנכס, וללא צורך באיתור הנכס, מציאת השוכרים, גביית דמי השכירות ותחזוק הנכס, ואף ללא צורך בסכום גבוה להשקעה, מאחר שניתן להשקיע בקרן זו גם בסכומים של אלפי ש"ח בלבד. מצד שני, וכמו כל השקעה בקרן מניות,  גם ההשקעה בקרן ריט תלויה באיכות ובביצועים של הנהלת הקרן, וחשופה לתנודתיות של שוק המניות. 

בעוד שבארה"ב ישנן מאות קרנות ריט, בארץ יש כ-5 קרנות ריט בלבד, נכון לשנת 2022. עם זאת, המדינה גם מעוניינת לעודד את פעילות קרנות הריט, ועל כן היא מעניקה להן הטבות מס, בכפוף לעמידתם במספר תנאים מצטברים שנועדו לשמור על האינטרסים של המשקיעים, וזאת כאמור בפרק שני 1 בחלק ד' לפקודת מס הכנסה: קרן להשקעות במקרקעין (סעיפים 64א2 – 64 11 לפקודה, נכון לשנת 2022). 

תנאים אלו כוללים, בין היתר, השקעה של לפחות 75% מהון הקרן בנדל"ן מניב בישראל; התחייבות לחלוקת דיבידנד למשקיעי הקרן בשיעור של לפחות 90%; מגבלות מינוף; פיזור הון מניות במנגנון שמונע בעל שליטה יחיד, ועוד. 

כיצד עורכים עסקה לקניית נכס מסחרי?

לעסקה לקניית נכס מסחרי ישנם היבטים שונים ומגוונים, כאשר חלקם זהים לאלו של עסקה לקניית נכס למגורים וחלקם שונים מהם, וזאת במיוחד בכל הקשור להיבטי המיסוי.

וכמו בכל עסקת מקרקעין, חשוב מאד לערוך את העסקה בליווי של עו"ד מקצועי, שמתמחה בעסקאות נדל"ן בכלל, ובעסקאות נדל"ן מסחרי בפרט. 

להלן פירוט השלבים העיקריים של עסקה לקניית נכס מסחרי.

(1) עריכת בדיקות מקדמיות

יש לבצע שורה של בדיקות מקדמיות לגבי הנכס:

  • בדיקה רישומית-קניינית. יש לוודא שהנכס אכן רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל על שם הבעלים שלו, ושלא רובצות עליו זכויות של צדדים שלישיים כגון משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, צווי בית משפט, צווי הריסה בגין חריגות בניה, וכדומה. 
  • בדיקה תכנונית. יש לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס האם הייעוד של הנכס הינו אכן ייעוד מסחרי, האם יש לו היתר בניה, האם הוא נבנה לפי היתר הבניה וללא חריגות בניה, האם חל עליו היטל השבחה, ועוד. 
  • בדיקה פיזית/הנדסית. יש לבדוק באמצעות אנשי מקצוע מתאימים האם הנכס מתאים מבחינה פיזית והנדסית למטרת העסקה, האם יש בו ליקויי בניה כלשהם, האם יש צורך לבצע בו שיפוצים לצורך התאמת הנכס למטרת שימושו המסחרי, וכיו"ב. 
  • בדיקה פיננסית. יש לוודא שיש לקונה של הנכס האמצעים הפיננסיים המתאימים למימון רכישת הנכס, ושהוא אכן מסוגל לעמוד בתנאיה. 

(2) עריכת חוזה המכר.

יש להסדיר במסגרת חוזה המכר שורה של תנאים מרכזיים, כגון הצהרות והתחייבויות הצדדים, סכום התמורה ולו"ז תשלומיה, מסירת החזקה הפיזית, מסירת מסמכי רישום הזכויות בנכס על שם הקונה, ועוד. 

(3) מעמד חתימת חוזה המכר.

במעמד חתימת חוזה המכר, יש לחתום על החוזה ולבצע את תשלום המקדמה. 

בנוסף, יש לחתום על שורה של מסמכים נוספים, כגון מסמכי הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה על ביצוע העיסקה (כנגד תשלום המקדמה), וחלק ממסמכי העברת הזכויות (שטר המכר/העברת חכירה, יפוי הכח מטעם המוכר, ויפוי הכח מטעם הקונה), שיוחזקו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, ויועברו לקונה כנגד קבלת החזקה בנכס ותשלום יתרת התמורה. 

(4) דיווח על חוזה המכר לרשויות מיסוי מקרקעין.

לאחר חתימת חוזה המכר, יש לדווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד עריכת העסקה (כיום רוב עוה"ד שמייצגים בעסקאות מקרקעין חייבים לבצע את הדיווח באופן מקוון באינטרנט, באמצעות "מערכת מייצגים במיסוי מקרקעין").

הדיווח על חוזה המכר נועד להסדיר את תשלום מס שבח על ידי המוכר ותשלום ומס הרכישה על ידי הקונה. ללא קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה, לא ניתן יהיה לרשום את העברת הזכויות על שם הקונה.

לצורך חישוב סכומי המסים, חשוב להיות מודע לכך שרוב הפטורים והקלות המס שחלים על עסקת מכר נכס למגורים אינם חלים על עסקה למכר נכס מסחרי.  

שיעור מס השבח בגין מכירת נכס מסחרי הינו זהה לשיעור מס השבח בגין מכירת דירת מגורים, וזאת בהיקף של 25% מגובה השבח (רווח). יש לחשב את סכום השבח לפי ההפרש בין סכום  רכישת הנכס לסכום מכירתו, ולאחר ניכוי הוצאות רלוונטיות, כגון שכ"ט מתווך המקרקעין, שכ"ט עו"ד, תשלום מס רכישה, תשלום היטל השבחה, הוצאות שיפוץ הנכס, ועוד. 

ואילו שיעור מס הרכישה בגין רכישת נכס מסחרי הינו שיעור אחיד של 6% מכל סכום התמורה, וזאת להבדיל ממדרגות מס הרכישה שקיימות לגבי רכישת דירה למגורים על ידי אדם פרטי.

(5) ביצוע חוזה המכר.

לאחר חתימת הסכם המכר וביצוע הדיווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין, יש להמשיך בביצוע ההסכם לפי הוראותיו. 

החובה העיקרית של הקונים במהלך ביצוע ההסכם הינה ביצוע תשלומי התמורה במלואם ובמועדם לפי לו"ז ההסכם, בעוד החובה העיקרית של המוכר הינה למסור לקונה במועד המוסכם את החזקה הפיזית ומסמכי העברת הזכויות כנגד קבלת תשלום יתרת התמורה.

(6) רישום זכויות הקונה בנכס המסחרי.

רישום זכויות הקונה בנכס בטאבו או ברמ"י נעשה בעיקרו באמצעות הפקדת המסמכים הבאים: שטר המכר/העברת החכירה, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, ואישור עיריה. 

מאמר זה נכתב על ידי עו"ד גלעד אוחיון, עורך דין לנדל"ן מסחרי, שותף בכיר במשרד שמעוני – אוחיון. יצוין כי מאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. 

מעוניינים להתייעץ עם עורך דין מטעם משרדנו? באפשרותכם לפנות לעו"ד אוחיון באמצעות דואר אלקטרוני gilad@soc-law.co.il, ביצירת קשר טלפוני או השארת פניה באתר.

לייעוץ משפטי התקשרו: 03-9020990

או השאירו פניה לקבלת שיחה חוזרת:

תחומי התמחות בנדל"ן
אודות משרדנו

ברוכים הבאים למשרד עורכי דין שמעוני-אוחיון.

המשרד מתמחה ב-3 תחומי ליבה: